Деловой Экспресс - Экономический еженедельник Армении

№48 (850) от
29 декабря 2009 года

Экономическая газета
Армении

Недвижимость

Рынок недвижимости: итоги года

   Прошедший год был не самым благоприятным для рынка недвижимости Армении. Риелторы утверждают, что хуже периода не помнят. Признаки замедления рынка наметились еще в 2008 году. А первое полугодие 2009 года ознаменовалось серьезным спадом, в процессе которого спрос, по оценкам риелторов, сократился в два раза, а стоимость недвижимости откатилась назад в среднем на 30%, хотя разные секторы рынка показали различные уровни снижения цен.

   Больше всего снизились цены на землю - порядка 50%, на втором месте - коммерческая недвижимость и замыкает список - жилая недвижимость. Именно в начале 2009 года мировой финансовый кризис явно отразился на экономике и рынке недвижимости Армении, что привело к снижению инвестиционной привлекательности армянской недвижимости. Немалую роль в этом процессе сыграл и психологический фактор, особенно после девальвации драма в марте 2009 года. Март был своего рода переломным моментом, и наибольший спад цен по всем сегментам пришелся именно на этот месяц.
   По словам директора агентства недвижимости "Каскад риелти" Вардана Авагяна, "девальвация драма привела к тому, что рынок замер на два-три месяца, покупатели взяли тайм-аут для того, чтобы оценить ситуацию и понять, как далеко может зайти падение цен". Ценовое дно риелторы зафиксировали к концу мая, после чего цены стабилизировались, и с сентября рынок стал оживать.
   Президент корпорации недвижимости "Акцерн" Акоп Багдасарян уверен, что остановка падения цен на недвижимость и последующая активизация рынка были связана с мерами, предпринятыми правительством для поддержания рынка недвижимости. Это прежде всего выделение кредитных гарантий застройщикам и создание Национальной ипотечной компании. "Если бы не эти меры, падение цен продолжилось бы, - говорит Акоп Багдасарян, - поскольку объективных причин для стабилизации рынка не было. С точки зрения инвестиционной привлекательности проблемы были и в начале года, есть они и сейчас".
   В 2009 году стало очевидно, что многие состоятельные люди воспринимают снижение цен на недвижимость как шанс совершить приобретения коммерческой недвижимости по низким ценам. Однако обнаружилось, что несмотря на растущий объем предложений коммерческой недвижимости приобрести стоящий объект не так-то просто. "Спрос на коммерческую недвижимость сегодня есть, во всяком случае, помещения под рестораны, бары, кафе спрашивают часто, - говорит директор агентства недвижимости "Калория" Артак Абрамян. - Нет предложений качественных объектов, а если и случаются, то цены на такие объекты сохранились на докризисном уровне, может, с небольшой коррекцией до 10%, что покупателей, конечно же, не устраивает".
   Кстати, похожая ситуация складывается и с жилой недвижимостью. "Объекты жилой недвижимости в традиционно популярных районах, таких как, например, Каскад, улица Абовяна, в силу дефицита предложений практически не спустились в цене несмотря на общий спад на рынке", - говорит Вардан Авагян. Наиболее подвержены ценовому спаду в сегменте жилой недвижимости оказались низкокачественные объекты прежде всего на окраинах Еревана. Причем если в начале года снижение цен на окраинах шло гораздо медленнее, чем в престижных районах, то затем, по словам Артака Абрамяна, "произошел обвал цен до неприличного уровня".
   Вообще, изменения в сфере жилой недвижимости коснулись не только цен. "Аномальной ситуации двух-трехлетней давности, когда цены на вторичное жилье превышали цены на квартиры в новостройках, на рынке больше нет, - говорит Акоп Багдасарян, - покупатели сегодня отдают предпочтение новостройкам, и эта тенденция будет прослеживаться и в будущем".
   На рынке аренды недвижимости также наблюдаются изменения. Больше всех, по мнению Артака Абрамяна, пострадал сегмент торговой недвижимости - в силу снижения доходов предпринимателей, и сегмент дорогой офисной недвижимости - по причине оптимизации компаниями собственных расходов. Арендаторы либо добиваются существенного снижения ставок, либо съезжают в более дешевые помещения. В сегменте аренды жилой недвижимости, по словам Артака Абрамяна, спрос сегодня не ниже докризисного, а, возможно, и выше, причем основной спрос не на дешевые квартиры, а на средний уровень ставок - 300-400 долларов в месяц. Те, кто не купил квартиры в 2009 году, сейчас их арендуют.
   И, конечно, специалисты обсуждают влияние на рынок недвижимости возможного открытия армяно-турецкой границы. Вардан Авагян даже не исключает, что активизация спроса на недвижимость в сентябре-октябре могла быть связана и с ажиотажем вокруг подписания армяно-турецких протоколов, и уверен, что в случае открытия границы в первую очередь вырастет спрос на коммерческую недвижимость. По мнению Акопа Багдасаряна, возможное открытие границы отразится и на рынке коммерческой недвижимости, и на рынке аренды жилья. Причем Багдасарян связывает такое развитие не столько с интересом турецких предпринимателей, сколько с приходом на армянский рынок (в случае появления сухопутного транспортного сообщения) крупных компаний, работающих сегодня на рынках стран СНГ.
   Перспективы рынка недвижимости в 2010 году специалисты оценивают не слишком радужно, предполагая различные сценарии развития в зависимости от политической и макроэкономической ситуации в стране и в мире. В краткосрочной перспективе надеются на приезд в Армению к конце декабря российских армян, что обычно сопровождается увеличением числа сделок на рынке жилой недвижимости. В остальном риелторы уверены, что рынок недвижимости может развиваться лишь за счет улучшения общего экономического фона. "Улучшение инвестиционного климата в стране должно стать главной задачей правительства, - считает Акоп Багдасарян, - нам нужны реальные реформы, причем все решения должны быть настолько продуманы и проработаны, чтобы не приходилось вносить изменения каждые полгода. Необходимы гарантии того, что условия ведения экономической деятельности не будут меняться хотя бы в течение пяти лет".