Недвижимость

"Спрос на офисные площади сохранится"

   По уверению экспертов, рынок коммерческой недвижимости Армении гораздо более стабилен, чем сегмент жилой недвижимости. Спрос на коммерческую недвижимость по прежнему высок, однако, как правило, речь идет о небольших помещениях. Тем не менее в Ереване продолжается строительство новых торговых и офисных центров класса А и В+. О перспективах рынка коммерческой недвижимости мы беседуем с директором компаний "Эребуни Плаза" и "Далма Инвест" Александром Арутюняном.

  - Насколько нам известно, ваши инвесторы - это компании, аффилированные с российской компанией "Ташир", которая всегда предпочитала реконструкции строительство новых коммерческих объектов. Во всяком случае, в России. В Армении тактика изменилась - как правило, покупаются уже существующие здания, реконструируются...
  - Все зависит от конкретных обстоятельств. Что касается "Эребуни-Плаза", то вариант с реконструкцией был выбран как самый эффективный после проведения специального маркетингового исследования.

   - Анализ показал, что на рынке не хватает офисных помещений высокого качества?
   - Дело не только в этом. Мы поставили перед собой задачу создания для ведущих организаций Армении условий для работы и отдыха, отвечающих современным стандартам.

   - Как, по Вашим наблюдениям, кризис отразился на рынке коммерческой недвижимости?
   - Кризис дестабилизировал ситуацию, сделал ее непредсказуемой, а для нормального ведения бизнеса стабильность очень важна. Сейчас все застыли в ожидании дальнейшего развития событий. Компании откладывают принятие решений, связанных с открытием новых офисов и магазинов. Тем более, что наши клиенты - это, как правило, компании, интегрированные в международный бизнес.

    - Как ведут себя цены?
  - Пока никаких изменений нет. Но компании, которые ведут переговоры по аренде офисов, обязательно спрашивают: почему не снижаются цены, ведь кризис? Реакция нормальная. Но, с другой стороны, наши инвесторы, вкладывая средства в этот офисный центр, рассчитывали на определенные сроки окупаемости. С кризисом наши расходы - и те, которые мы уже понесли, и наши текущие расходы - не изменились. Зарплата у сотрудников та же, коммунальные услуги дешевле не становятся. То есть объективных предпосылок, которые бы дали нам возможность снизить арендную плату, нет. Самый крайний вариант - это когда ты вынужден опускать ставки, поскольку нет арендаторов, но пока ситуация не так плоха, и я надеюсь, до этого не дойдет.

   - Новый торгово-развлекательный центр вы строите, что называется, "с нуля".
   - Да. И это будет совершенно новый формат для Армении. Такого центра пока нет ни у одной компании. Мы хотим изменить концепцию торгового центра, сложившуюся на рынке. Тот рынок, который существует сегодня в Армении - это рынок торговых площадей. Мы же строим торгово-развлекательный центр. Причем развлекательная составляющая будет довольно серьезной - планируем несколько кинозалов, игровые площадки и для взрослых, и для детей.
   Если говорить о торговой составляющей, то помимо якорных арендаторов - гипермаркета, магазина электроники, товаров для дома - в основном будут представлены брендовые магазины. Мы уверены в успехе этого проекта, поскольку комбинированные услуги на рынке востребованы. Сейчас для того, чтобы в выходные совершить покупки, развлечь детей, самим отдохнуть, нужно объездить несколько разных мест, что почти всегда неудобно и отнимает массу времени. А в ТРЦ мы хотим все это совместить по максимуму в одном объекте. Например, в некоторых магазинах известной сети супермаркетов есть объекты быстрого питания, есть батуты, где дети могут поиграть. Я вас уверяю, что немалая часть покупателей ходит именно в эти супермаркеты, потому что услуга там предоставляется комплексная.

   - Как переход на новый формат может отразиться на рентабельности бизнеса?
   - Обосновывая целесообразность "мелкой нарезки" площадей в торговых центрах, собственники говорят, что это позволяет сократить сроки окупаемости. И спрос на небольшие торговые площади очень высокий. Конечно, чем больше площадь магазина, тем ниже арендные ставки. Но "нарезать" 46 тыс.кв.м на тридцатиметровые магазины нереально. У нас они будут площадью 100-200 кв.м (это помимо крупных арендаторов, для которых предусмотрены помещения в несколько тысяч кв.м). К тому же мы изначально планировали новую концепцию и не собираемся от нее отказываться. Вполне возможно, что новый формат увеличит срок окупаемости, но зато будет более востребованным в перспективе.

   - Когда планируете завершить строительство?
   - В первой половине 2010 года.

   - Многие девелоперские компании сейчас испытывают трудности с финансированием...
   - У нас проблем с финансированием пока нет, и строительство мы не останавливаем.

   - Торгово-развлекательные центры обычно строят на окраинах города. Вы выбрали другой вариант.
   - Действительно, ТРЦ в основном строят на окраинах. Там земля дешевле. Есть возможность взять больший участок, легче решить вопрос со стоянкой, дальнейшим расширением. Но это не значит, что их не строят в центре. Место, которое мы выбрали для ТРЦ - рядом с стадионом Раздан, на мой взгляд, очень удачное. По плану развития города там хорошие перспективы с подъездными путями, а по транспортным развязкам очень удобное место для горожан - транспорт идет из разных концов города.

   - Предложение коммерческих площадей все время растет.
   - Нормальная практика - когда существует план застройки города, из которого ясно, в каком районе планируется построить, например, бизнес-центр, какова будет его площадь и т.д. И это информация общедоступна. Ее можно проанализировать и лишь затем принимать решения о целесообразности строительства того или иного объекта. Естественно, было бы желательно, чтобы не было перепроизводства офисных центров или любых других помещений.
   Что касается тех сегментов рынка, в которых мы присутствуем, те площади, которые строятся или уже построены, не вызовут перенасыщения рынка. Поскольку и сейчас достаточно развивающихся компаний, которые ютятся в квартирах. Со временем все они захотят перебраться в нормальные помещения.

Анаит Джулакян

Выскажите Ваше мнение