Деловой Экспресс - Экономический еженедельник Армении

№45 (847) от
8 декабря 2009 года

Экономическая газета
Армении

Недвижимость

Требования к оценке возросли

   Ухудшение ситуации на кредитном рынке Армении отразилось и на деятельности компаний по оценке недвижимости. Сегодня работа оценщика менее востребована, чем два года назад, поскольку самой частой причиной обращений к оценщикам является оценка стоимости недвижимости для целей кредитования. Одновременно повысились требования к работе оценщика.

   Вопрос оценки объекта, который является предметом залога под выдаваемый банком кредит, имеет немало "подводных камней". В период стабильно развивающегося рынка оценщики были спокойны, определяя рыночную стоимость недвижимости (наиболее вероятную стоимость объекта при его продаже на открытом рынке). И прежде всего потому, что наличие спроса на недвижимость и рост числа сделок предоставляли оценщикам возможность работы с достаточным объемом достоверной информации.
   Согласно стандартам оценки недвижимости, рыночная стоимость недвижимости определяется тремя методами: восстановительный (суммы затрат в рыночных ценах на создание сооружения, идентичного оцениваемому объекту), инвестиционный (определяется, исходя из доходности недвижимости при заданных инвестиционных целях) и сравнительный (определение стоимости объекта по средним ценам сделок аналогичного имущества). При оценке недвижимости должны использоваться все три метода, и окончательная стоимость объекта недвижимости устанавливается с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой сделок по купле-продаже объектов-аналогов и сопоставления со стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объектов собственности приносить доход за счет его коммерческого использования.
   Самая распространенная проблема, с которой сегодня сталкиваются оценщики - это отсутствие достоверной информации по причине снижения спроса на недвижимость. "Оценивая объект недвижимости, мы должны сравнить его с тремя аналогичными объектами, - говорит директор агентства недвижимости "Калория" Артак Абрамян, - а поскольку число сделок на рынке резко сократилось, то сравнивать очень часто не с чем. Мы вынуждены пользоваться прошлогодней информацией, естественно, с поправкой на сегодняшний день, или проводить сравнение с объектами, выставленными на продажу. Однако такое сравнение на самом деле некорректно и может привести к ошибке в работе оценщика. Все это вынуждает нас быть очень осторожными". Директор компании по оценке недвижимости "Демарко" Андраник Гезалян согласен с подобным мнением: "Пассивность рынка недвижимости приводит к формированию на рынке необъяснимых, необоснованных цен. На аналогичные объекты недвижимости цена может отличаться на 50%, нет источника достоверной информации, что, безусловно, затрудняет нашу работу".
   Специалисты утверждают, что вынуждены быть более осторожными и консервативными при оценке объектов недвижимости в качестве залога по кредитам, ввиду снижения ликвидности объектов недвижимости и снижения цен на них. Эксперты не скрывают, что стоимость, определяемая оценщиком, не может быть абсолютно точной. И даже стандарты оценки недвижимости допускают вероятность расхождения в оценке одного и того объекта недвижимости двумя разными оценщиками в пределах 20%. Но если в период роста цен оценщики могли с уверенностью указывать стоимость, близкую к максимальной, то сегодня ситуация обратная. К тому же ликвидная стоимость объекта недвижимости может отличаться от рыночной процентов на 10-30 в зависимости от характеристик объекта. По словам экспертов, иногда в отчете об оценке по просьбе банка указывается и ликвидная стоимость объекта, хотя обычно банки сами определяют ликвидную стоимость, исходя из данной оценщиком рыночной стоимости.
   Чаще всего сегодня к оценщикам обращаются с просьбой оценить квартиры в Ереване. "Если два года назад наравне с квартирами в качестве объектов залога заказывалась оценка объектов производственного назначения, оборудования, спецтехники, то сегодня удельный вес земель, магазинов, фабрик очень мал, - говорит Андраник Гезалян. - Предпочтение банкиров объясняется относительно высокой ликвидностью квартир по сравнению с коммерческой недвижимостью".
   Новое явление, отмечаемое оценщиками - это обращение банка с просьбой дать ориентировочную оценку стоимости недвижимости, предлагаемую клиентом в качестве залога с тем, чтобы определить для себя целесообразность дальнейшей работы с потенциальным заемщиком. Если стоимость залога банк не устраивает, то клиенту отказывают без дополнительного изучения бизнеса. Проблема оценщика заключается в том, что определение стоимости недвижимости в данном случае является просто мнением оценщика, не сопровождается заказом отчета об оценке и, соответственно, не оплачивается, хотя работа оценщиком проводится почти такая же.
   Похожая ситуация часто складывается и при переоценке банковского залога. Оценщики отмечают также увеличение количество объектов недвижимости, оцениваемых одним пакетом - иногда 8-10 объектов. "Сегодня у предпринимателей больше проблем с залоговым обеспечением кредита, чем три года назад, - говорит Андраник Гезалян, - цены на недвижимость упали значительно. Поэтому приходится закладывать большее количество объектов недвижимости". А вот по сравнению с периодом десятилетней давности, по мнению Артака Абрамяна, ситуация несравнимо лучше: "Лет десять назад вполне успешные предприниматели не имели даже собственного приличного жилья, которое можно было бы предоставить банку в качестве залога. За прошедшие десять лет они обзавелись и хорошими квартирами, и загородными домами, и коммерческой недвижимостью. Так что при желании можно найти залог на вполне солидную сумму".
   Отношения в треугольнике "банк-заемщик-оценщик" тоже иногда складываются непросто. Случается, что банк или заемщик недовольны оценкой объекта недвижимости - чаще заемщик, особенно если понимает, что при стоимости объекта, указанной в отчете об оценке недвижимости, кредита ему не видать. Правда, серьезные последствия такого недовольства наступают редко. Тем более, что практика работы банка с одним оценщиком осталась в прошлом. Как правило, банки сегодня предлагают заемщикам список нескольких компаний, специализирующихся на оценке недвижимости. Поэтому упреки в субъективности оценщика в пользу банка звучат реже.
   Обязательная проверка оценщиков контролирующими органами проводится, если заключения двух независимых оценщиков по одному и тому же объекту отличаются более чем на 20%. В таком случае в результате жалоб клиентов оценщика могут лишить и лицензии. В обычной же ситуации проводятся плановые проверки работы оценщиков с произвольным выбором отчетов об оценке. Раз в три года оценщики проходят переподготовку, но уровнем, на котором проводится переподготовка, специалисты недовольны. "Возможно, начинающим оценщикам нужны подобные курсы, - говорит Артак Абрамян, - однако для специалистов, давно работающих на рынке, это пустая трата времени. Мы неоднократно просили пригласить действующего зарубежного специалиста, с которым могли бы поработать какое-то время, совместно провести оценку различных объектов недвижимости. Такой опыт нам действительно не помешал бы. Но пока нашу просьбу не услышали".
   Специалисты надеются, что оживление кредитного рынка и рынка недвижимости положительно отразится и на объемах, и на качестве работы оценщика. И осторожно отмечают небольшой прогресс, который, по их наблюдениям, наметился за последний месяц.