|
Рынок коммерческой недвижимости в ожидании
Рынок
коммерческой недвижимости как нельзя лучше
свидетельствует о том, что происходит в экономике. С
начала года многим предпринимателям пришлось
оптимизировать свои расходы, в том числе и за счет
сокращения количества арендуемых площадей, что
привело к увеличению вакантных мест как в торговом
секторе, так и на рынке офисной недвижимсти. И в
лучшие времена в Ереване популярностью у арендаторов
пользовались небольшие помещения до 100 кв.м.
Сегодня эта тенденция становится еще более ощутимей.
Спрос на
торговую недвижимость формируется, в первую очередь,
покупателями, что и формирует спрос со стороны
арендаторов. Дело в том, что платежеспособность
населения снизилась, и в торговом сегменте
продолжается снижение спроса на непродовольственные
товары. Сначала на мебель, бытовую технику,
электронику, затем - одежду, обувь и т.д. А это
вынуждает предпринимателей сокращать значительную
часть торговых точек. В течение шести месяцев многие
коммерческие объекты сменили арендаторов - вместо
офисов открылись магазины, вместо магазинов - салоны
красоты.
Сильнее всего
пострадали торговые площади на ярмарках - некоторые
ярмарки опустели наполовину из-за недостаточно
гибкой ценовой политики собственников. По идее
заменить их должны торговые центры - такая тенденция
прослеживается. Однако смогут ли торговые центры
стать полноценной заменой рыночным площадям, сказать
сложно.
Специалисты
считают, что спрос на торговую недвижимость в той
или иной степени будет всегда, но арендаторы стали
более требовательно относиться к качественным
характеристикам объектов (прежде всего, речь идет о
месторасположении коммерческого объекта) и
настаивают на снижении арендной платы.
В самом
сложном положении находится сегмент офисной
недвижимости. Здесь прослеживается прямая
зависимость между спросом и деловой активностью в
стране. Как только деловая активность идет на спад,
почти моментально сворачивается спрос на офисы.
Особенно это касается качественных объектов класса
А. Крупный бизнес, на который делают ставку
владельцы бизнес-центров и дорогих офисов, серьезно
пострадал от кризисных явлений. Представители этого
класса арендаторов, желая снизить затраты, а иногда
и сворачивая деятельность, отказываются от дорогих
офисных помещений.
В более
выгодном положении оказались владельцы
бизнес-центров, которые успели до кризиса сдать в
аренду площади иностранным компаниям, а еще лучше -
международным организациям. Конечно, и здесь
снизились ставки аренды и есть вакантные площади,
однако ситуация несравнима с тем, с чем столкнулись
владельцы офисных центров, сданных за последний год
- дорогие офисные площади заполнить арендаторами не
удается.
О
предварительных договорах аренды, которые и раньше
заключались редко, собственники офисных помещений
даже не вспоминают. На рынке актуальны другие
тенденции - сокращение арендаторами арендуемых
площадей, отказ от планов по расширению, отсрочки
арендных платежей, периодические просьбы арендаторов
снизить арендные ставки. Хотелось бы отметить также
возвращение спроса на квартиры, используемые под
офисы. Если до кризиса многие предприниматели
старались сменить офисы в квартирах на что-то более
комфортное, то сегодня все происходит с точностью до
наоборот - приходится экономить.
Эксперты
предполагали такой сценарий развития событий еще
весной. Однако все специалисты были уверены, что
увеличения предложений по продаже коммерческой
недвижимости не будет. И ошиблись, поскольку с лета
число желающих продать коммерческие объекты
увеличилось в значительной степени. Речь, как
правило, идет о продаже дорогих объектов от 200 кв.м
и выше.
Станут ли эти
предложения реальными сделками, большой вопрос.
Трудно представить сегодня желающих купить
спортивный комплекс за 3 млн. долларов (и это еще
хорошая цена по сравнению с докризисной да с учетом
НДС) - индустрия досуга и развлечений также
пострадала. А таких предложений по продаже
ресторанов, развлекательных центров, гостиниц
сегодня немало. При этом специалисты давно
утверждали, что такой сегмент рынка, как, например,
ресторанный, у нас перенасыщен, и спросом скорее
пользуются помещения под недорогие кафе.
Косвенным
подтверждением того, что собственники сталкиваются с
трудностями при продаже коммерческой недвижимости,
является обращение к риелторам: еще год назад
предложения о продаже гостиниц или дорогих
ресторанных комплексов проходили мимо агентств
недвижимости. Сегодня риелторы могут предложить даже
производственные объекты - винно-коньячные, молочные
комбинаты и т.д. Впрочем, даже и сегодняшняя
динамика может ухудшиться, поскольку
платежеспособный спрос быстро не восстанавливается,
следовательно, показатели окупаемости и ликвидности
коммерческих объектов будут только ухудшаться.
По самому
оптимистичному сценарию, рынок коммерческой
недвижимости начнет стабилизироваться в следующем
году. Сегодня же специалисты говорят лишь о спросе
на недвижимость "первой необходимости" - недорогие
квартиры. Кстати, согласно данным Государственного
комитета кадастра недвижимости, количество сделок
купли-продажи с квартирами в Ереване в сентябре по
сравнению с августом выросло на 3,5%, а средняя цена
за квадратный метр увеличилась на 0,8%.
Анаит Джулакян
Выскажите
Ваше мнение
|
