Деловой Экспресс - Экономический еженедельник Армении

№40 (842) от
3 ноября 2009 года

Экономическая газета
Армении

Ипотека

Ипотека возвращается

   Интервью исполнительного директора Ассоциации участников ипотечного рынка Армении Эдуарда Оремяна

   - Г-н Оремян, первая половина 2009 года выдалась очень сложной для рынка ипотечного кредитования, но все специалисты прогнозировали снижение процентных ставок по ипотечным кредитам с июля и оживление на рынке ипотеки к октябрю. Сбываются ли прогнозы?
   - Да, я могу сказать, что таких условий ипотечного кредитования, которые сегодня предлагаются банками - ипотека под 13% сроком на 20 лет - на армянском рынке до сих пор не было. Наличие на рынке различных программ ипотечного кредитования (помимо программы KfW, начала действовать и Национальная ипотечная компании, в стадии утверждения государственная программа обеспечения жильем молодых семей) ведет к увеличению сроков ипотечных кредитов и снижению процентных ставок на них.

   - Но разброс ставок по ипотечным кредитам на рынке очень велик - от 13 до 22%...
   - Банки, работающие с Национальной ипотечной компанией, выдают ипотечные кредиты по ставке 13% годовых, а те банки, которые на данный момент не участвуют в этой программе, кредитуют из собственных средств. И если учесть, что за последний год банки привлекали средства населения по очень высоким ставкам, то теперь вынуждены и кредитовать по высоким ставкам, чтобы выбраться из этой ситуации. Понятно, что клиент выберет более выгодные условия, и кредиты с высокими процентными ставками будут не востребованы.

   - Есть ли сегодня спрос на ипотеку со стороны населения?
   - Как ни странно, есть. Причем в гораздо большей степени, чем он был до кризиса. На мой взгляд, это обусловлено тем, что, во-первых, кризис подтолкнул правительство и ЦБ к определенным действиям, направленным на активизацию ипотечного рынка, в частности, к созданию Национальной ипотечной компании. Во-вторых, обсуждение проблем ипотечного кредитования в прессе привело к большей информированности населения о возможности покупки жилья в кредит, о тех положительных и отрицательных сторонах, которые есть в ипотечном кредитовании, о новых программах и условиях ипотечного кредитования. Это привело к тому, что многие люди стали просчитывать свои возможности на получение ипотечного кредита.

   - Но ипотечные кредиты недоступны большей части населения. И в одном из интервью Вы сказали, что именно в связи с этим рабочая группа под Вашим руководством занимается разработкой изменений минимальных стандартов качества ипотечных кредитов. О каких именно изменениях идет речь?
   - Изменения, которые мы предлагаем, должны сделать более рельной возможность получения ипотечного кредита со стороны определенной части населения. Самый принципиальный и болезненный вопрос - это соотношение доходов и расходов потенциального заемщика, соотношение доходов и ежемесячных выплат. Чтобы быть более объективными в оценке платежеспособности клиента, мы предлагаем определенную схему расчета расходов заемщика, привязанную к минимальной потребительской корзине. Далее, мы предлагаем учитывать вторичную прибыль клиента в большем процентном соотношении, чем это делается сегодня.

   - Государство не против такого подхода? Ведь речь идет в какой-то степени о скрытых доходах?
   - Речь идет все-таки не о теневой экономике, а о вторичных доходах, полученных от третьих лиц. Пересмотр процента учета этих средств явится дополнительным рычагом при получении ипотечных кредитов. Есть предложения, связанные с изменением подхода к выдаче кредита на ремонт. Например, если заемщик намерен отремонтировать дом в деревне, то средства, необходимые на ремонт, порой превышают стоимость самого дома, и возникает проблема залога. Мы предлагаем в такой ситуации использовать второй залог в виде квартиры в городе.

- Недавно ряды участников Ассоциации пополнились и застройщиками...
   - Да, сегодня в Ассоциацию входят четыре компании застройщиков - "Элит груп", "Микшин", "Авник" и "Чилингарян дизайн". Застройщики также являются заинтересованной стороной на рынке ипотечного кредитования. И в связи с кризисом они острее почувствовали необходимость сотрудничества с банками, с риэлторами, строховыми компаниями. Наши встречи с застройщиками касались прежде всего проблемы незавершенного строительства. Отсутствие свидетельства собственности на квартиры делает невозможным участие квартир в строящихся домах в программах ипотечного кредитования. Но обсуждения показали, что проблема лежит не только и не столько в юридической плоскости - законодательная возможность кредитования покупки квартир в строящихся домах есть, а в оценке банками собственных рисков, в частности, риска недостроя. В связи с этим рабочая группа внесла еще одно предложение: выдавать кредит на покупку квартиры в строящемся доме под залог уже имеющегося жилья. Схема ясна, но, насколько я знаю, у нее есть и противники. В частности, международные организации считают, что средства НИК не должны увязываться со старым жилищным фондом, а должны работать на строительство новых квартир. На мой взгляд, есть реалии, с которыми нужно считаться. Если есть возможность идти вперед при помощи вторичного рынка, эту возможность нужно использовать.

   - А как обстоят дела с уже выданными ипотечными кредитами, высок ли процент просрочек по ипотеке?
   - Просроченные ипотечные кредиты в кредитных портфелях банков, естественно, появились. Скажу больше, ситуация сложнее, чем мы прогнозировали. Такого количества просрочек по ипотеке не ожидалось. Конечно, заемщики по прежнему в первую очередь погашают кредиты по жилью, но в условиях значительного снижения доходов, сокращения заработных плат, рабочих мест избежать проблем было невозможно. Для того, чтобы избежать дальнейшего роста просрочек по ипотечным кредитам, банки идут на пересмотр условий погашений кредита - это прежде всего увеличение срока погашения кредита и соответственно уменьшение ежемесячных выплат. То есть кредитный план погашения строится на существующем реально доходе клиента. Процентная ставка на сегодняшний день практичестки не пересматривается. Будем надеяться, что ситуация не будет ухудшаться, поскольку пересмотр условий погашения кредита не может быть многократным.