Недвижимость

Цены на жилье: прогноз и ожидания

   Последний год наш рынок недвижимости только и делает, что обманывает все прогнозы и ожидания: риэлторы ждут нового ускорения рынка, население надеется на снижение цен, однако не происходит ни того, ни другого.

   Самое интересное наблюдение: данные риэлторов хронически не совпадают с цифрами, приводимыми Государственным кадастром РА. Весь год риэлторы твердят о том, что рост цен на недвижимость в Ереване прекратился, рынок застыл в ожидании. Тем не менее, судя по ежемесячным отчетам Госкадастра, цены на жилье в Ереване стабильно росли из месяца в месяц. И лишь в сентябре Госкадастр сообщил, что цены на недвижимость в Ереване стали снижаться. В августе средняя цена за квадратный метр столичной квартиры снизилась по сравнению с июлем на 1,8%. Количество сделок сократилось на 15%.
   Некоторые эксперты поспешили обвинить во всем мировой финансовый кризис. Вспомнили все: и сокращение объема трансфертов, и проблемы с ипотечным кредитованием. К этому времени подоспел отчет Госкадастра за сентябрь, в котором отмечался пусть не значительный - 0,1% - но рост цен на квартиры в Ереване, а также рост количества сделок с квартирами на 9,5% по сравнению с августом. Стало ясно, что финансовый кризис ни при чем, а всему виной августовский кризис в Грузии, который обернулся для нас мини-блокадой и вызвал определенные тревожные ожидания.
   "Мировой финансовый кризис на нашем рынке недвижимости пока никак не отразился", - говорит генеральный директор агентства недвижимости "Каскад риэлти" Вардан Авагян, - поскольку мы слабо интегрированы в мировую экономику. Сокращение транфертов, ипотечного кредитования, безусловно, отзовутся, но в перспективе, месяцев через шесть. Что касается изменения цен на жилье, то я, конечно, понимаю, что у Госкадастра объем информации по рынку гораздо выше, чем у нас, но по тем сделкам, которые проходят через наше агентство, мы не видим никаких ценовых изменений с января 2008 года ни в сторону повышения, ни в сторону понижения".
   Тем не менее, Госкадастр фиксирует уверенный рост цен в частном секторе - на 19,9% по сравнению с тем же периодом 2007 года. И даже в августе частный сектор никак не отреагировал на общую тенденцию. Сотрудник агентства недвижимости "Агат" Вардан Геворгян утверждает, что подобная ситуация с частными домами связана со значительным удорожанием земли под многоэтажное строительство, особенно в центре. Иначе говоря, покупаются дома под снос с дальнейшей перспективой строительства многоэтажки.
   Как будут развиваться события дальше, риэлторы сказать затрудняются. "Наш рынок недвижимости пережил в этом году три волны кризиса, - говорит Вардан Авагян, - мартовский кризис, связанный с президентскими выборами, августовский кризис на Кавказе, теперь еще и финансовый кризис подбирается. Было бы странно, если бы он продолжал расти прежними темпами. Но даже если будет снижение цен после того роста, который мы наблюдали в последние годы, думаю, оно не будет существенным."
   Если говорить об объективных признаках, существующих сегодня на рынке, то все они говорят не в пользу роста цен. Рассуждения некоторых экспертов, связанных со строительным бизнесом, о том, что инвесторы все равно должны куда-то вкладывать деньги, изымаемые с финансовых рынков, и скорее всего это опять будет рынок недвижимости, малоубедительны. Даже если это и случится, то вероятнее всего, средства пойдут в сектор коммерческой недвижимости, где цены растут высокими темпами, а не жилой. К тому же рынок не может полноценно функционировать на протяжении длительного времени только за счет внешних инвесторов.
   Один из предвестников кризиса - падение индекса расслоения рынка недвижимости (отношение стоимости дорогого и дешевого сегмента квартир) - стал проявляться на нашем рынке уже к концу 2006 года, когда он снизился до 2,16 со стабильных 2,5-2,6. Просто за ростом цен на 35-50% в год никто не обращал на это внимания. С тех пор значение индекса только сокращалось и не возвращалось к исходной цифре и в августе-сентябре 2008 года составило 1,75. Другими словами, низкокачественное вторичное жилье все ближе подбирается по стоимости к дорогому, а это означает, что рынок качественно не развивается и причиной тому низкая платежеспособность населения. Сейчас этот разрыв примерно на 30% меньше, чем был в период 2004-2006 годов. Только когда рынок отстоится, и дорогое и дешевое жилье опять разойдутся в цене, можно будет говорить о новом витке развития рынка и, соответсвенно, о росте цен.

Анаит Джулакян

Выскажите Ваше мнение