Деловой Экспресс - Экономический еженедельник Армении

№38 (840) от
20 октября 2009 года

Экономическая газета
Армении

Недвижимость

"Вечный" актив, или Что происходит на рынке земли

   Государственный кадастр недвижимости обнародовал данные за июль-август 2009 года. Как и предполагали эксперты, снижение цен на недвижимость продолжается, но уже незначительными темпами - 1,5% за июль и 0,9% за август. В июле число сделок по сравнению с июнем выросло на 13,9%. Правда, в августе этот рост скорректировался - число сделок по сравнению с июлем снизилось на 5,6%, и, тем не менее, рынок выходит из состояния спячки.

   Впервые за полтора года данные Кадастра недвижимости совпадают с мнением риэлторов о ситуации на рынке. Летнее оживление на рынке риэлторы связывают с появлением спроса со стороны представителей диаспоры, и прежде всего российской, и со стабилизацией цен на жилье. Как нам сказали в агентстве недвижимости "Калория", всплеск интереса был к квартирам стоимостью 40-50 тыс.долларов - очень многие предложения в этом ценовом сегменте "ушли" именно в июле-августе. По словам директора агентства недвижимости "Каскад риэлти" Вардана Авагяна, агентство наблюдало активность клиентов и в сентябре, хотя данных кадастра за сентябрь еще нет, и судить о ситуации на рынке в целом пока сложно.
   А вот чего специалисты не предполагали, так это изменений на рынке земли, и прежде всего касательно спроса на сельскохозяйственные земли. В мае эксперты говорили о существовании устойчивого спроса на сельскохозяйственные земли в южном направлении под фруктовые сады и виноградники, а также отмечали, что цены на землю снижаются гораздо меньшими темпами, чем на жилье. Лето принесло значительные изменения в этом сегменте. Во всяком случае, сейчас риэлторы отмечают, что цены на землю по сравнению с прошлым годом снизились на 40-60% в зависимости от характеристик земли, и значительно упал спрос на земли под фруктовые сады и виноградники. "У покупателей нет уверенности в том, что урожай удастся продать, - говорит директор агентства недвижимости "Калория" Артак Абрамян, - к тому же в ближайшие два года ожидается значительное увеличение урожая винограда и абрикосов за счет новых садов, заложенных в период роста рынка".
   Риэлторы отмечают отсутствие на рынке предложений больших наделов сельскохозяйственной земли и предполагают, что при наличии стоящего предложения производители коньячного спирта сами были бы не прочь приобрести земли под виноградники, чтобы не покупать сырье по 100-130 драмов за килограмм. Единственный сегмент рынка земли, на который спрос растет, причем значительными темпами - это земли под промышленное производство. И в основном этот интерес подогревается ростом рыбной промышленности - земли покупают под озера для выращивания рыбы.
   Из новых тенденций на рынке земли Вардан Авагян отмечает появление предложений отличных участков под строительство в центре Еревана, которых раньше было не сыскать. Но продают землю не застройщики, как можно было бы предположить, а частные инвесторы, которые скупали земли в период роста рынка. Кстати, по словам директора агентства недвижимости "Каскад риелти", несмотря на сложную ситуацию, в которой сегодня находятся застройщики, он пока не знает ни одного случая продажи застройщиком земельного участка.
   Нужно сказать, что отношение к земле как к "вечному" активу продолжает оставаться неизменным. По словам Артака Абрамяна, превалирование предложения над спросом происходит за счет резкого снижения спроса, количество же предложений увеличилось незначительно. "Те, кто могут сегодня не продавать землю, не продают", - утверждает Артак Абрамян.
   Риэлторы отмечают пусть и незначительное, но наличие спроса на земли под строительство частных домов. "Изменилась структура спроса, - говорит Вардан Авагян. - Если раньше несмотря на дороговизну земли спрос был на участки 1000-2000 кв.м, то сейчас при существенном снижении цен спросом пользуются участки по 400-500 кв.м. У покупателей финансовые проблемы".
   Еще одной тенденцией на рынке земли является снижение числа сделок с государственной и общинной землями через аукционы. Артак Абрамян объясняет это изменением правил проведения аукционов: "Согласно новым правилам, стартовая цена земли на аукционе должна составлять не менее 60% от рыночной цены, в то время как раньше она составляла 50% кадастровой стоимости. Эти изменения и привели к резкому снижению спроса".
   Риэлторы также отмечают расплывчатость ценообразования на рынке земли и сложности с оценкой ввиду слабой активности рынка. Положительных изменений на рынке земли специалисты пока не ожидают и уверены, что восстановление рынка недвижимости начнется с сегмента жилой недвижимости.