|
Институт кондоминиума развивается очень медленно
Это чревато разрушением жилого
фонда
В середине 90-х годов в Армении были
сделаны первые шаги на пути становления новых форм хозяйствования в
области эксплуатации жилищного фонда и его сохранности. Начали
создаваться кондоминиумы - ассоциации жильцов приватизированных
квартир, проживающих в одном доме, для управления своим жилищным
фондом и поддержания его в надлежащем порядке.
Сегодня в Еревaне действует примерно 700 кондоминиумов, а в целом
по стране - 850. Оправдал ли себя за десять лет своего существования
институт кондоминиума, насколько эффективна его деятельность в
решении жилищно-бытовых проблем - об этом мы попросили рассказать
президента Ассоциации председателей кондоминиумов Арама Григоряна,
председателя кондоминиума "Шен оджах" Анатолия Мелконяна и
управляющего кондоминиумом "Севак" Мориса Амбарцумяна.
- Насколько эффективен в Армении институт
кондоминиума?
А.Григорян: Первые кондоминиумы образовались в 1996-98
годах по инициативе владельцев приватизированных квартир и, как
правило, в отдельно взятых домах. С 1998 года один кондоминиум
включал в себя уже десятки зданий, а с 2002 года стали создаваться
сверхкрупные кондоминиумы, объединяющие сотни зданий, причем нередко
без ведома их жильцов. Созданные таким образом кондоминиумы
совершенно не соответствуют идее самоуправления, а их управленческий
аппарат полностью оторван от объекта управления.
Известно, что эксплуатация жилого фонда - сложная задача. К
примеру, капитальный ремонт зданий и коммуникаций не под силу одним
кондоминиумам. Как правило, им на помощь приходят окружные
муниципалитеты (тахапетараны). Однако все, что подлежит текущему или
срочному ремонту, естественно, делают кондоминиумы.
А.Мелконян: Я
считаю, что один кондоминиум должен объединить не более 10-30
зданий. Только в этом случае он может быстро реагировать на все
неполадки и оперативно устранять их, не допуская перерастания мелких
неисправностей в крупную аварию. Ведь только жильцы дома знают, что
требует безотлагательного ремонта.
- Какая территория находится в ведении кондоминиума?
М.Амбарцумян:
Многоквартирные здания со всеми коммуникациями и тротуар шириной 90
см около него со стороны двора. Сам двор находится под юрисдикцией
муниципалитета, который и занимается его благоустройством. Главное
же для жильцов, чтобы кондоминиум поддерживал нормальное
санитарно-бытовое состояние здания, т.е. по мере необходимости
осуществлял ремонт крыши, подъездов, подвальных помещений, труб,
насосов, лифтов и т.д.
- Нередко руководство кондоминиума перекладывает
решение бытовых вопросов на своих жильцов, ссылаясь на отсутствие
денег на ремонт. Насколько правомочны такие заявления?
М.Амбарцумян: Большинство
людей ошибочно считает, что кондоминиум имеет свой бюджет, который
расходует на текущие ремонтные работы. Не кондоминиум, а каждое
звено в отдельности, входящее в его состав, имеет собственный
бюджет. В начале текущего года кондоминиум составляет план ремонтных
работ по каждому конкретному зданию и статьи расходов,
предназначенные на их осуществление. Определенная сумма выделяется и
на ликвидацию аварийных ситуаций, если таковые будут.
К сожалению, кондоминиумы располагают небольшими средствами. По
существующим нормативам с жильцов приватизированных квартир
взимается плата за коммунальное обслуживание в размере 10 драмов с
одного квадратного метра общей площади. Увы, и эти мизерные суммы
многие не платят.
А.Мелконян: Парадокс заключается в том, что исправно
платят за коммунальное обслуживание люди среднего достатка и
малоимущие, а богатые не считают нужным снизойти до таких мелочей.
Например, в одном из наших домов живет одинокая женщина-инвалид. Она
регулярно вносит причитающуюся с нее сумму. Зато ее сосед - директор
рынка, человек явно не бедный, не платит ни копейки. И рычагов
давления на неплательщиков у кондоминиума практически нет. Только
когда владельцу квартиры понадобится справка из кондоминиума для
продажи квартиры, оформления кредита в банке и т.п., мы можем
отказать ему в выдаче до тех пор, пока не будет погашена
задолженность по квартплате. Конечно, в каждом кондоминиуме есть
определенный процент бедных семей, которые действительно не в
состоянии платить даже такие небольшие суммы.
Немалую головную боль для нас представляют торговые объекты и
офисы, расположенные в полуподвальных, цокольных помещениях и на
первых этажах жилых домов, входящих в состав кондоминиумов. По
закону они должны нам ежемесячно платить за коммунальное
обслуживание одного квадратного метра общей площади от 36 до 70
драмов - в зависимости от местонахождения объекта. К сожалению,
платят единицы. Например, на первом этаже шестиподъездного жилого
дома N18 по ул.Вагаршяна расположены два салона красоты, одна
парикмахерская, агентство недвижимости, кондитерская и фирма "Mastarachedo".
Из всех вышеперечисленных объектов только последняя вносит плату за
коммунальное обслуживание.
А.Григорян: Да,
финансы играют важную роль в решении жилищно-бытовых проблем, но
очень многое зависит от председателя и правления кондоминиума. Чем
энергичнее, практичнее и юридически грамотнее будет его
руководитель, тем весомее станут результаты. Те председатели
кондоминиумов, которые пытаются переложить решение проблем на плечи
жильцов, расписываются в собственной беспомощности, и жильцы вправе
потребовать их переизбрания.
- Чем, на ваш взгляд, можно объяснить тот факт, что
в одних кондоминиумах жилые дома содержатся в нормальном
санитарно-бытовом состоянии, а в других - нет?
А.Мелконян: Я
согласен с мнением г-на Григоряна. Председатель кондоминиума должен
быть хорошим организатором и опытным хозяйственником.
Наш кондоминиум объединяет 13 многоквартирных домов. В этом году мы
установили в подъездах 30 входных металлических дверей, в шести
домах сделали ремонт крыш, во всех зданиях обновили водосточные
трубы, в подвальных помещениях отремонтировали кольца в системе
общего водоснабжения, а в двух домах установили перила; в квартирах
нескольких пенсионеров и инвалидов за счет кондоминиумов поставили
водомеры и т.п.
М.Амбарцумян: Кондоминиум
"Севак" в Канакер-Зейтунском районе создан в 1998 году. Сегодня он
обслуживает 25 зданий, большинство из которых - постройки 60-х годов
прошлого столетия. При технической проверке домов было выявлено, что
многие из них не имеют техпаспортов, как и большинство лифтов.
Поэтому приходилось не только осуществлять срочный и текущий ремонт,
но и восстанавливать всю техническую документацию. За эти годы мы
привели в порядок многие здания.
- Какую поддержку оказывает Ассоциация председателей
кондоминиумов?
А.Григорян: Как юридическое
лицо наша ассоциация существует с 2000 г., хотя в качестве
общественной организации свою деятельность начала раньше. Сегодня в
ней состоит более 150 председателей кондоминиумов как столицы, так и
различных марзов. Мы оказываем практическую помощь тем, кто только
собирается создавать ассоциацию жильцов, а для руководителей
действующих кондоминиумов организуем семинары по жилищному праву,
управлению недвижимостью, проблемам социально-правовой защиты,
знакомим с опытом работы лучших кондоминиумов.
Хотелось бы отметить, что институт кондоминиума в нашей стране
развивается очень медленно. Одна из основных причин - несовершенство
законодательной базы. С одной стороны, между кондоминиумами и
органами местного самоуправления имеется правовое несоответствие. С
другой - размыты границы, определяющие взаимоотношения владельцев
квартир с кондоминиумом.
И самое главное, на мой взгляд, для успешной эксплуатации жилого
фонда и сохранения его в надлежащем порядке необходимо объединить
финансовые ресурсы государства, местных общих и самих жильцов.
Только тогда мы сможем быть уверенными, что оставим нашим потомкам
дома, а не полуразрушившиеся халупы.
Вера Цветкова
Выскажите
Ваше мнение
|
28 сентября на торговой площадке Армянской фондовой биржи состоялась
официальная презентация эмиссии начального транша первых в Армении
небанковских облигаций УКО "Каскад Кредит", частично гарантированных
казначейством США. Презентация приурочена также к завершению
программы USAID по развитию рынка ценных бумаг в Армении.