Недвижимость

Стагнация на рынке недвижимости

   С февраля 2008 года армянский рынок недвижимости впервые за несколько лет перестал расти - уже в марте спрос упал на 70%. Причиной этого стали пред- и поствыборные события. Несмотря на нестабильность ситуации, риэлторы выражали надежду, что в течение двух-трех месяцев рынок восстановится. Однако существенных изменений пока не произошло. Общую ситуацию на рынке специалисты характеризуют одним словом - стагнация. За последний месяц покупательская активность несколько повысилась, спрос увеличился, хотя и сегодня он отстает от предложения в три раза. При том, что количество сделок несравнимо меньше, чем в этот же период прошлого года, цены не меняются.

   Изменения коснулись в основном структуры спроса. В первую очередь активизировался спрос на недорогое жилье на окраинах города. Там впервые за несколько месяцев даже зафиксирован рост цен. Пусть он и был незначительным, но позволяет говорить о возможном постепенном выходе рынка из спячки. Практически невостребованными оказались квартиры в общинах Центр и Арабкир. На первичном рынке тенденция та же: спрос оживился на квартиры в новостройках на окраинах города и прежде всего на небольшие площади - до 80 кв.м.
   По словам директора агентства недвижимости "М&М" Арутюна Мартиросяна, изменились также предпочтения покупателей - спрос плавно перетекает со вторичного рынка на первичный, покупатели готовы приобрести меньшую по площади квартиру, без внутренней отделки, но обязательно в новостройке, т.е. выросли требования к качеству жилья. Распространенный вариант - покупка однокомнатной квартиры площадью 45-60 кв.м с последующей переделкой в двухкомнатную. Все эти изменения говорят об активизации внутреннего спроса и о том, что квартиры сейчас приобретаются для собственного проживания. Впрочем, и риэлторы отмечают отсутствие на рынке иностранных инвесторов - все сделки отложены на неопределенное время.
   Сотрудник агентства недвижимости "Агат" Вардан Геворгян уверен, что если в марте причиной стагнации на рынке были политические события, то сейчас на первый план выступают совершенно иные факторы, в частности, отсутствие платежеспособного спроса. "Наши покупатели в большинстве своем живут на средства, получаемые из-за рубежа. В ситуации, когда доллар обесценивается, а цены растут на все абсолютно, на покупку недвижимости средств уже не остается. Цены на жилье не соответствуют возможностям потребителя. Они достигли своего максимума. Именно этим, на мой взгляд, объясняется нынешняя ситуация на рынке". Арутюн Мартиросян также считает, что рост цен уперся в отсутствие платежеспособного спроса, хотя не сбрасывает политический фактор со счетов.
   Но не все риэлторы согласны с такой оценкой ситуации. "Влияние платежеспособного спроса на ценовую ситуацию не может произойти вдруг, - говорит исполнительный директор агентства недвижимости "Альта Вип" Тигран Григорян, - оно должно быть постепенным. Так что, я думаю, причина все таки в политическом кризисе". Такой же позиции придерживается и директор агентства недвижимости "Каскад риэлти" Вардан Авагян: "Предположим, рынок перегрет, и дорогое жилье стало недоступно для покупателя. В таком случае в сегменте недорогого жилья кардинальных изменений быть не должно. Но это не так. Спрос сократился на все категории жилья, следовательно, основной фактор, влияющий на ситуацию, все таки политический. Люди не рискуют вкладывать средства в недвижимость".
   К факторам, влияющим на рынок недвижимости, в последнее время прибавился еще один - ситуация на финансовом рынке. Все специалисты утверждают, что прошлогодний рост цен на недвижимость в немалой степени был связан с расширением объема ипотечного кредитования. Но мировой финансовый кризис и нас не обошел стороной. На какой-то период кредитные организации и банки из-за отсутствия ресурсов перестали выдавать ипотечные кредиты. Сейчас выдача кредитов возобновилась, однако ужесточились требования к потенциальным заемщикам, что не может не отразиться на снижении потенциального платежеспособного спроса - потребность в ипотеке у нас очень велика.
   Несмотря на то, что прогнозы - дело неблагодарное, а прогнозировать ценовую ситуацию на рынке недвижимости все сложнее из-за влияния множества факторов - от макроэкономических и политических до психологических, мы все же попросили риэлторов спрогнозировать поведение цен на рынке в ближайшие полгода. Результат получился интересный. Единственное, в чем солидарны все специалисты - это то, что будет дорожать загородная недвижимость, и прежде всего земля, поскольку этот сегмент рынка находится в самом начале своего развития. В остальном мнения разделились. Вариантов получилось три.
   Вариант первый (Вардан Геворгян): Роста цен не будет. Для этого нет объективных оснований. Возможна корректировка цен в сегменте дорогой недвижимости в сторону снижения. Не исключено падение цен на 3% в случае, если начнется сброс инвестиционных квартир или возникнут проблемы с ипотечным кредитованием.
   Вариант второй (Вардан Авагян): Предпосылок для падения цен нет. Нефть дорожает, вслед за ней дорожает все, включая стройматериалы. Если политический кризис наконец разрешится, власти и оппозиция найдут точки соприкосновения, то рынок быстро активизируется, возобновится рост цен, поскольку наш рынок недвижимости по-прежнему интересен для иностранного капитала. Инвесторы никуда не девались, они просто придерживают вложения, выжидают схода на нет отрицательных последствий кризиса.
   Вариант третий (Арутюн Мартиросян, Тигран Григорян): В ближайшие полгода никаких ценовых изменений не будет. Причин для снижения цен нет, поскольку есть спрос, и он активизируется. Но и роста цен пока не будет. Все таки рынок недвижимости очень консервативен. Для того, чтобы выйти из кризиса, ему нужно время.

Анаит Джулакян

Выскажите Ваше мнение