Недвижимость

Доступное жилье: мечта или реальность?

   В 2000-2007 годах цены на недвижимость непрерывно росли практически по всему миру, в результате чего она стала менее доступной для среднего класса. В Армении на эту общую тенденцию наложились местные особенности: низкие объемы строительного рынка, крайне слабая жилищная политика государства, низкие доходы населения. Чиновники излучают оптимизм, демонстрируя веру в огромный потенциал нашей строительной отрасли. В то же время простые граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, большой радости, похоже, не испытывают.

   По данным Национальной статистической службы, в последние годы мы вводим в строй 0,12-0,19 кв.м на человека в год. При таких темпах строительства жилищную проблему мы никогда не решим. Потребность в жилье растет быстрее, чем объемы жилищного строительства. Но впереди всех цены. Структура предложения меняется в пользу дорогого жилья. Средний размер квартир в новостройках в рекордном по объемам строительства 2003 году составлял 110 кв.м, в 2006 году - 317 кв.м. Структура предложений в 2003 году выглядела следующим образом: однокомнатные квартиры - 26%, двухкомнатные - 30%, трехкомнатные - 29% и четырехкомнатные - 15%, а в 2006 году картина была следующая: однокомнатные - 5%, двухкомнатные - 12%, трехкомнатные - 25%, четырехкомнатные - 58%. Девелоперы быстро поняли, что основная проблема в жилищном строительстве одна - отсутствие денег у населения на жилье, поэтому сделали ставку на состоятельных клиентов. Таким образом, основная часть населения отсечена от рынка. Сами застройщики признают, что сегодня работают не с оборота, а с цены, поскольку платежеспособный спрос очень низок, а себестоимость строительства высока.
   Недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость более ответственной жилищной политики. И здесь ипотека мало поможет. При таких ценах на жилье и по ипотеке приобрести его смогут немногие. Известно, что на Западе проблема доступного жилья была решена благодаря массовому строительству быстровозводимых дешевых малоэтажных домов. Главную роль сыграло широкое внедрение каркасных технологий. Такая перспектива не кажется фантастической и для Армении. В строительном бизнесе уже появились новые игроки, использующие передовые строительные технологии.
   Так, компания "AHDC" продвигает в Армении австрийскую технологию каркасного строительства. Жилье по этой технологии строится в США, Европе, Казахстане, Индии. "В Казахстане уже есть завод по производству строительных блоков. Мы собираемся поставить такой завод, наверное, через полгода", - говорит архитектор компаний "Каза Аско" и "AHDC" Ара Карапетян. - Технология следующая: блоки размером 1x3 м, состоящие из металлического каркаса и строительного пенопласта шириной 7 см, что по теплоизоляции соответствует 60 см туфа, соединяются металлическими скобами, затем заливаются бетоном под высоким давлением. По прочности такие стены не уступают монолиту, при этом конструкция очень легкая, сейсмостойкость - 9 баллов, при девятибалльном землетрясении не возникает даже трещин, Казахстан проводил подобные испытания. Сегодня себестоимость таких домов ниже традиционных на 30%, т.к. конструкции мы пока завозим. Когда запустим собственное производство, себестоимость будет ниже процентов на 50%, как минимум. И это при том, что дома сдаются с внутренней отделкой".
   К сожалению, в нашем сознании "нормальный" город ассоциируется с многоэтажными домами. Эти стереотипы в немалой степени определяют всю нашу градостроительную политику. Обычно необходимость многоэтажной застройки мотивируется высокими ценами на землю, особенно в центре. Девелоперы говорят, что при таких ценах на землю, чтобы добиться хорошей рентабельности, нужно строить многоэтажные дома. "Сейчас мы строим каркасное жилье в Ахуряне, и подготовлен проект по строительству в Гюмри, - рассказывает Ара Карапетян. - Там востребована малоэтажка, и нет проблем с землей - проект в Гюмри будет осуществляться на 54 га. Хотя потребность в доступном жилье в Ереване очень высока. В малоэтажном комплексе, который мы сейчас строим в Аване - обычный жилой комплекс из монолита - в структуре цены (900 долларов за кв.м) 150 долларов составляет цена земли. Но при таких ценах на землю дешевое жилье строить невыгодно. Мы постоянно совершаем одни и те же ошибки, например, сносим ветхое жилье, "самострой" и планируем на их месте высотную застройку, в то время как обширные пространства современных западных городов представлены именно малоэтажной застройкой.
   Малоэтажная застройка - это меньшая нагрузка на коммуникации, инфраструктуру, это комфортная жилая среда, которая благоприятно отражается на психологическом состоянии людей. Помимо этого, высотная застройка не дает возможности ветрам выдувать загрязненный воздух из города и таким образом усугубляет экологическую ситуацию".
   Однако не все специалисты согласны с таким подходом. "Лично мне нравится то, что сейчас происходит с Ереваном, - говорит директор проекта LFBT компании "Виллашин" Артур Сароян. - Да, мы уже год как представляем на рынке технологии легкого каркасного строительства. Однако я считаю, что малоэтажная застройка, несмотря на многие ее преимущества, более уместна за городом".
   Главными достоинствами каркасного жилья являются скорость возведения и ценовая доступность. Например, "Виллашин" строит один дом за месяц, поселок из 30 домов - за 4-5 месяцев. "Для строительства такого же объема жилья традиционным способом нужно полтора-два года, - объясняет Артур Сароян. - К тому же наши дома намного дешевле. Правда, мы не занимаемся девелопментом, строим на земле заказчика, на готовом фундаменте. Но фундамент подойдет даже ленточный, поскольку конструкция очень легкая. В любом случае себестоимость наших домов по сравнению с традиционными ниже на 50%. Металлический каркас мы производим сами, все наполнители - минеральную вату, ОSВ-панель, пенопласт и т.д. - привозим из Европы. Экспертиза на сейсмостойкость показала, что и при двенадцатибалльном землетрясении наши дома не рушатся".
   Однако главной проблемой на пути широкого использования каркасных технологий остается осторожное отношение как властей, так и населения. Ведь многие все еще считают, что малоэтажное жилье - это или деревенская постройка, или очень дорогой, недоступный особняк, не представляя, что дом может быть по-современному комфортным и при этом недорогим. Основным строительным материалом у нас до сих пор остаются туф и бетон. И похоже, многие строительные компании не планируют менять сложившуюся традицию. В принципе, нет "плохих" материалов и нет "хороших". Вопрос в их грамотном использовании. Надо постоянно анализировать потребности разных категорий населения и в соответствии с ними строить доступное именно для этого класса жилье.

Анаит Джулакян

Выскажите Ваше мнение