Деловой Экспресс - Экономический еженедельник Армении

№23 (825) от
23 июня 2009 года

Экономический еженедельник
Армении

Недвижимость

"Нас ждет бум в сегменте дорогого загородного жилья"

   Вот и наступило лето. Но как отмечают риэлторы, существенных изменений в сегменте загородной недвижимости нет.

   Характерное для всего рынка недвижимости падение спроса и цен фиксируется и по загородной недвижимости. По убеждению сотрудника отдела частных домов и земельных участков агентства недвижимости "Р.В. риэлти" Левона Егиазаряна, спрос на загородные частные дома не в последнюю очередь упал и по причине снижения цен на жилье в Ереване: "Если раньше, имея определенную сумму, покупатель не мог приобрести жилье в Ереване и поэтому проявлял интерес к загородному жилью, то теперь ситуация изменилась, городское жилье стало более доступным. Кроме того, в силу снижения ликвидности и стоимости жилья в Ереване сегодня почти исчезла недавняя тенденция продажи квартиры в Ереване с последующей покупкой дома в деревне".
   Что касается структуры спроса, то она мало изменилась. По прежнему спрос на дома и дачи в северном направлении гораздо выше, чем на южном. По словам риэлторов, в южном направлении есть спрос только на очень дешевые дома, но и это не помогает: спрос настолько низок, что продавец иногда не может определиться с ценой.
   Снижение спроса на дорогую загородную недвижимость риэлторы объясняют уходом с рынка иностранных инвесторов. В принципе, покупка загородного дома никогда не была принципиальной необходимостью, а в случае с иностранными инвесторами речь шла о покупке второго, третьего дома, и вполне естственно, что сегодня подобные приобретения откладываются до лучших времен. Кроме того, по словам директора агентства недвижимости "Калория" Артака Абрамяна, иностранные инвесторы, исходя из практики своих стран, где цены на недвижимость снизились на 50% и более, рассчитывают на подобное же снижение цен и в Армении. При том, что у нас цены на недвижимость, и загородную в том числе, снизились не более чем на 30% - опять же в зависимости от характеристик объекта недвижимости.
   Специалисты отмечают, что снижение цен на загородное жилье сдерживается еще и себестоимостью строительства: практически все более или менее привлекательное жилье за городом строилось в период высоких цен на стройматериалы. Что касается организованных поселков, то интерес к этим домам по-прежнему есть, но, по выражению Артака Абрамяна, "этот интерес ниже себестоимости домов". Строительство же новых поселков приостановлено, хотя Артак Абрамян уверен, что как только рынок начнет восстанавливаться, в первую очередь нас ждет бум именно в сегменте дорогого загородного жилья, и прежде всего коттеджных поселков. В пользу такого утверждения говорит тот факт, что спрос на подобный формат стал формироваться только год назад и фактически остался неудовлетворенным по причине экономического кризиса. К тому же интерес к отдельно стоящим частным домам становится все меньше, а деревенские дома не устраивают состоятельных покупателей.
   Снизился спрос и на земельные участки под строительство. Особенно если речь идет об индивидуальном строительстве. Во-первых, сегодня купить готовый дом во многих случаях дешевле, чем строить самому, во-вторых - спрос сдерживается еще и необходимостью всевозможных согласований, что отпугивает потенциальных покупателей. Риэлторы отмечают почти полное исчезновение спроса на дома и земли в дальних направлениях, в частности, в Дилижане и Джермуке, где год назад наблюдался значительный рост цен, особенно на земельные участки под строительство, и объясняют это приостановлением государственных программ по развитию данных городов.
   В секторе аренды загородного жилья несмотря на летний сезон особых изменений не предвидится. Спрос на аренду в местах отдыха - Севан, Цахкадзор, Джермук - прогнозируется на том же уровне, что и в прошлые годы. Что касается аренды дачных домов, то, по мнению Артака Абрамяна, в условиях экономического кризиса, когда многие из тех, кто обычно отдыхает за рубежом, не смогут себе этого позволить, можно было бы прогнозировать значительный рост спроса на аренду загородного жилья. Однако, скорее всего, этого не случится, поскольку конкурентом нашего внутреннего рынка выступают курорты Грузии, где цены в этом году наверняка будут еще ниже, чем раньше.
   Риэлторы отмечают стабильность спроса на сельскохозяйственные земли в южном направлении при условии, если речь идет о крупных участках в 20-30 гектаров, которые, как правило, покупаются под фруктовые сады и виноградники. В этом сегменте даже не фикситуется снижение цен. А вот на небольшие участки цены снизились так же, как и спрос. Хотя цены на землю снизились не так значительно как на жилье - в среднем на 15%.
   Кстати, хорошая новость для тех, кто собирался покупать землю: кадастровая стоимость земли в ближайшее время повышена не будет - проект, предусматривающий значительное изменение кадастровой стоимости земли, отклонен президентом. Но есть и другая новость, касающаяся продажи земель: меняются условия проведения аукционов. Если раньше начальная цена на аукционе не могла быть ниже 50% кадастровой стоимости, то теперь она должна быть не ниже 60% рыночной стоимости, что приведет к удорожанию земли, но избавит от возможных злоупотреблений в этой области.

Анаит Джулакян

Выскажите Ваше мнение

Как реанимировать ипотеку на первичном рынке

   Сокращение ипотечных программ, ужесточение требований к получателям кредитов и, кроме того, увеличение процентов по ипотечным займам, а также негативные ожидания со стороны потенциальных заемщиков, привели к значительному сокращению объемов ипотечного кредитования.

   Участники рынка уверены, что без поддержки государства рассчитывать на прогресс нельзя, ситуация будет только ухудшаться. Часть банков прекратила ипотечное кредитование, другие, оберегая себя от рисков проблемных кредитов, настолько сузили круг потенциальных клиентов, что непонятно, кого они будут кредитовать в ближайшем будущем. Ужесточение условий выразилось не только в росте процентных ставок. Размер предоплаты увеличился до 50-60% от стоимости жилья. Возросли требования к качеству залога, его ликвидности. Клиенты, которые не могут подтвердить свой доход документально, также отнесены в разряд "рискованных".
   Отвечать новым условиям кредитования на покупку нормальной квартиры может теперь очень незначительная часть заемщиков. Но будут ли они это делать при 16-18% годовых и в условиях снижения цен на жилье? Проблемой сегодня является не отсутствие финансовых ресурсов, а их медленное размещение. В частности, в рамках программы KfW, которая действует в Армении в течение двух лет, еще остаются неосвоенными более 1 млн. евро. Несмотря на это в мае Центробанк Армении достиг предварительной договоренности с германским банком KfW о привлечении дополнительного финансирования в размере 20 млн. евро на развитие ипотечного рынка.
   В силу того, что лишь 5% всех сделок на рынке недвижимости Армении совершалось по ипотеке, ограничение сферы ипотечного кредитования в первую очередь сказывается на планах конкретных клиентов, в меньшей степени - на рынке недвижимости и банковском секторе. Однако все понимают, что реальное развитие ипотечного кредитования и увеличение доли жилья, покупаемого с применением ипотечных займов, способно не только решить жилищные проблемы граждан, но и не допустить обвала на рынке жилья, стагнации строительной отрасли, что неминуемо отразится на экономике в целом.
   Видимо, этим и объясняется усиление активности правительства и ЦБ, направленное на создание в Армении ипотечной компании, которая будет формировать "длинные деньги" посредством эмиссии ценных бумаг, направленных на рефинансирование ипотечных кредитов, соответствующих определенным критериям. Таким образом банки избавляются от рисков и получают финансовые средства на последующее кредитование. Центробанк рассчитывает, что в результате улучшатся условия ипотечного кредитования, в частности, повысится доступность ипотечных кредитов за счет понижения процентных ставок и увеличения сроков погашения.
   Уставный фонд компании составит 5 млрд. драмов. Правительство выразило готовность предоставить компании еще 20 млрд. драмов, если, конечно, армянский рынок сможет их освоить. ЦБ рассматривает дальнейший рост ипотечного рынка как шаг в направлении улучшения жилищных условий граждан и, кроме того, в развитии важного кредитного банковского продукта. Создания ипотечной компании ждут и банки, и риелторы. Полноценно заработает она скорее всего к концу года.
   Однако хотелось бы обратить внимание еще на один аспект данного вопроса. Банки кредитуют сделки только на вторичном рынке жилья. И это понятно - на первичном нет предмета залога. В результате поощряется купля-продажа жилья, 60% которого характеризуется высокой степенью износа. Государство же должно быть заинтересовано в приобретении покупателями жилья на первичном рынке. Ведь именно первичный рынок влияет на сам факт строительства жилья, увеличения его объемов и действительного решения жилищной проблемы. Сегодня строительные компании стараются завершить начатые объекты, но с учетом падения спроса на жилье никто и не думает о вложении средств в новое строительство, что приведет к дефициту качественного жилья и спаду в строительной отрасли в 2010-11 гг. Правительство готово предоставлять кредитные гарантии строительным компаниям, имеющим незаконченные объекты строительства. Но было бы неплохо разработать механизм, по которому банкам, кредитующим покупку квартир в строящемся доме, предоставлялись бы гарантии на период строительства, пока нет предмета залога.