Недвижимость

Профессиональное управление недвижимостью пока не востребовано

   Если вы живете, скажем, в Европе и у вас в собственности есть объект коммерческой недвижимости, то у вас есть выбор - управлять ею самостоятельно или передать в управление специализированной управляющей компании. Естественно, второй вариант связан с дополнительными затратами, однако это не означает, что вы обязательно получите меньшую прибыль, чем при самостоятельном управлении. Возможно, как-раз наоборот, т.к. профессионалы могут подобрать более выгодный вариант использования вашей недвижимости. Считается, что спрос на услуги управляющих компаний - признак цивилизованного рынка. Как обстоит с этим в Армении?

   Хотя рынок коммерческой недвижимости Армении развивается и немало объектов недвижимости строится не на продажу, а для получения арендной прибыли, он еще не достиг стадии привлечения управляющих компаний. Собственники редко передают объекты в управление профессионалам. Для них характерно мнение, что привлечение стороннего управляющего - это неоправданные затраты. В связи с этим выраженного спроса на управление недвижимостью не наблюдается.
   По словам президента агентства недвижимости "Акцерн" Акопа Багдасаряна, "владельцы недвижимости, как правило, работают с нежилыми объектами самостоятельно. К нам за услугами по управлению обращаются лишь собственники, находящиеся в данный момент за рубежом. Положительный сдвиг есть, но его динамика невелика: сознание собственников меняется очень медленно. Интерес к услуге проявляют инвесторы, так или иначе связанные с Западом: это или приезжие армяне, или наши граждане, которые учились или работали за границей: там обращение к управляющим компаниям - норма ведения бизнеса".
   По расчетам специалистов, при самостоятельном распоряжении объектом недвижимости можно потерять десятки процентов прибыли, недоработанные же проектные решения увеличивают сумму инвестиций на 5-50% - в зависимости от количества и серьезности просчетов. А впереди еще эксплуатация и содержание недвижимости. "В период моей работы в инвестиционном фонде в США самые выгодные сделки совершались с недвижимостью, которая управлялась собственниками, - рассказывает гендиректор "Си Эф Эф Риал Эстейт Груп" Гурген Потикян. - Несколько лет непрофессионального управления приводили бизнес в такое состояние, что единственным выходом для владельца была продажа объекта по довольно низкой цене".
   Конечно, для управляющего удобнее, если встреча с собственником случится на ранней стадии проекта, например, во время создания концепции будущего объекта. Еще лучше, если управляющая компания сама разработает концепцию, ведь только для управляющей компании очевидно, как будет выглядеть процесс эксплуатации. Если управляющую компанию приглашают на стадии проработки концепции, эксплуатация обойдется дешевле. "На этапах проектирования и строительства коммерческого объекта нередко допускаются характерные ошибки, которые позже выливаются в увеличение эксплуатационных расходов", - отмечает Гурген Потикян. - В первую очередь, речь идет о подборе инженерных систем. Привлекая профессионалов на этапе проектирования, можно не только узнать заранее о будущих расходах, но и сделать все возможное для их оптимизации. Кроме того, специалисты способны заранее подсчитать стоимость эксплуатации". На практике, по словам Акопа Багдасаряна, "собственники обычно обращаются к профессионалам уже при возникновении каких-то проблем с реализацией проекта. Скорректировать сам проект к тому времени невозможно, можно скорректировать лишь цены".
   На рынке достаточно примеров функционирования некачественных объектов. Тех, чьи характеристики в разной степени не отвечают функциональному назначению здания и потребностям будущих арендаторов. Причин невостребованности бывает много, но главная одна: строитель не продумал, для кого он сделал свой проект. Когда на начальном этапе адресная задача поставлена нечетко, собственник обязательно столкнется с трудностями в поиске арендаторов.
   "Сегодня еще редки случаи, когда собственник знает заранее, какие компании придут на его объект, - говорит Гурген Потикян, - но риски какие-то можно минимизировать, когда проектом учитываются различные технические условия, которые требуются той или иной группе арендаторов. Имея опыт работы с различными компаниями, мы знаем, какие параметры им нужны и можем заранее внести корректировки в проект. Иначе изменения придутся на поздний период строительства. А это серьезные издержки: модифицирование системы вентиляции, кондиционирования, перенос перегородок, окон. Рост стоимости проекта - 50 процентов. К сожалению, такие случаи бывают". Скажем больше. Известны случаи, когда ошибки, допущенные при проектировании и строительстве, доводят до демонтажа здания, как это произошло, например, с комплексом на ул.Амиряна. Об убытках собственника можно только догадываться.
   Если в торговом сегменте круг арендаторов четко обозначен (или должен быть обозначен) концепцией объекта, т.е. пониманием того, какие сферы торговли и какую целевую аудиторию они будут обслуживать, то в офисном сегменте эти представления размыты. "Например, если речь идет о бизнес-центре класса А, то мы начинаем искать стабильный перспективный бизнес и изучать его экономические показатели, - поясняет Г.Потикян. - Иной подход приведет к тому, что арендаторы будут меняться каждые три месяца, а собственник перманентно заниматься ремонтом помещений".
   Исследования емкости рынка офисной недвижимости показали, что сегмент А уже близится к насыщению - несколько объектов такого уровня Еревану почти достаточно. В меньшинстве представлены недорогие объекты. Данный сегмент насыщен процентов на двадцать пять. Именно в этом классе испытывают наибольшую потребность представители малого и среднего бизнеса, но к нему почему-то не проявляют интерес инвесторы.
   Аналитики также призывают обратить внимание на наполнение торговых центров. В последнее время активно эксплуатируется штамп: супермаркет, кафе, ювелирные изделия и "клетки" магазинов. Предложение в них адресовано одной покупательской группе, многие торговые точки дублируют друг друга, предлагают заурядный товар. И однотипные торговые центры с годами будут все менее востребованными. Конечно, на данный момент им это не грозит. Но не стоит забывать, что коммерческая недвижимость должна приносить прибыль лет 20-30. Владельцам морально устаревших торговых центров придется всерьез задуматься о реконцепции. А если этого не случится, то через два года, когда рядом с ним построят качественный торговый центр, его клиенты перейдут туда, и он будет обречен.
   По мнению специалистов, у коммерческой недвижимости есть большой потенциал, но прежде, чем что-то построить, нужно понять, а нужно ли это городу? Рост объемов строительства катализировал спрос на консультационные услуги. Владельцы недвижимости чаще стали обращаться за консультациями. Специалисты убеждены, что в нынешних условиях легко зайти на рынок коммерческой недвижимости уже не получится. Только за счет успешных стратегий будут выживать и развиваться новые идеи. Так что ближайшие годы можно провозгласить периодом конкуренции концепций. "Ни один частный инвестор никогда не вкладывает в коммерческую недвижимость совершенно бездумно", - объясняет Акоп Багдасарян. - Он проводит свое личное исследование, опрашивает родственников и друзей. Тем не менее, реальной картины рынка, его целостного ощущения не получается. Самостоятельно инвестор может оценить рынок процентов на десять. Профессиональный же подход позволяет получить цифры, характеризующие спрос, и дополнить его своими прогнозами, создать грамотную концепцию проекта. Необходимость этого постепенно начинают понимать инвесторы".
   Однако понимания того, что наибольший доход могут извлекать только профессиональные управляющие, у наших собственников пока нет. Иногда собственники не видят особой разницы между услугами по управлению и услугами по эксплуатации недвижимости. "Суть оказываемого спектра услуг не столько в обеспечении текущего управления объектом, сколько в оптимизации и росте эффективности его использования в перспективе. После всестороннего анализа вырабатывается целый комплекс мер по снижению затрат и максимизации прибыли: выстраиваются отношения с арендаторами и всеми надзорными органами, идет минимизация операционных расходов", - говорит Гурген Потикян.
   "Управление недвижимостью предполагает полный комплекс услуг", - разъясняет Акоп Багадасарян, - выбор объекта, организация работы с подрядчиками, подбор арендаторов и взаимодействие с ними (сбор платежей, перечисление владельцу), дальнейшее развитие, улучшение и эксплуатация объектов (включая коммунальные платежи, текущий ремонт и т. д.), юридическое и финансовое сопровождение - все это на себя берет управляющий". Стоимость подобных услуг обойдется собственнику в среднем в 5-10% от чистой прибыли с объекта. Отказ от профессионального управления связан как-раз нежеланием нести эти затраты. При этом собственник не понимает, что затраченные средства окупаются с лихвой. Ведь успешно функционирующий бизнес растет в цене. Еще одна причина отсутствия спроса на профессиональное управление - недоверие к управляющим компаниям. А по мнению Акопа Багдасаряна, главная причина необращения к управляющим лежит в иной плоскости: "У нас очень низкий уровень занятости населения и крепкие родственные связи. Поэтому владельцы бизнеса для любой работы предпочитают нанимать родственников. И доверяют родственникам, конечно, больше, чем посторонним людям, пусть даже и профессионалам".
   Дисбаланс спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости также не способствует распространению услуги: зачем нанимать посредника, если на свободные метры всегда найдутся два-три претендента. Перспективы для работы управляющих компаний пока выглядят не слишком радужными, однако специалисты не теряют оптимизма. "Когда главной целью собственника станет комфорт и экономия времени, тогда другого пути, кроме как нанять профессиональных управляющих, у него не будет", - уверен А.Багдасарян.

Анаит Джулакян

Выскажите Ваше мнение