Недвижимость

На заметку инвестору
Земля как недооцененный актив

   Рынок земли в Армении в отличие от рынка жилой и коммерческой недвижимости пока только формируется, поэтому ценообразование здесь довольно хаотично. С одной стороны, это сдерживает интерес частных инвесторов, с другой, доходность на этом рынке уже сейчас может в разы превышать прибыль от сделок с городским жильем. В целом этот рынок представляет собой пестрое лоскутное одеяло. Так, за последние два года земля в некоторых областях резко подорожала вслед за столичной, а в других областях ее цена едва поспевала за темпами инфляции. Тем не менее общая тенденция вполне просматривается - устойчивый и весьма существенный рост цен.

   Риэлторы любят повторять, что стоимость недвижимости определяют три фактора: местоположение, местоположение и еще раз местоположение. С землей все так же. На окраинах Еревана есть участки по 30 долларов за квадратный метр, тогда как в центре земля может стоить до 4 тыс. долларов за метр. А в областях земля может стоить и вовсе меньше одного доллара.
   "Стоимость земли в городе, помимо местоположения, зависит от разрешения на площадь застройки, на высоту застройки, - объясняет генеральный директор агентства недвижимости "Каскад риелти" Вардан Авагян. - Если на земельном участке в малом центре предусмотрено строительство многоэтажного дома, то цена участка действительно может доходить до 3-4 тыс.долларов за кв.м. Если разрешается строительство особняка, то стоимость участка будет составлять 1 тыс.долларов за кв.м. При этом не стоит забывать, что покупка, к примеру, тысячи квадратных метров земли не означает автоматически, что на всей площади можно вести строительство. Обычно продавцы земли знают все возможности своего участка, но в любом случае эти вопросы желательно прояснить в городском муниципалитете заранее, до совершения сделки".
   На самом деле в Ереване преобладает спрос на земельные участки не в центре, а в Аване, Норке, Арабкире. Причин тому несколько. Во-первых, цена. Стоимость земли в вышеуказанных общинах составляет от двухсот до тысячи долларов за кв.м. Во-вторых, свободных мест под застройку в центре практически не осталось. В-третьих, центр постепенно становится малопригодным для проживания в силу плохой экологии, связанной прежде всего с избытком автомобилей. Кроме того, летняя температура на севере и западе столицы на несколько градусов ниже, что тоже немаловажно.
   Специалисты считают, что спекулятивные операции с землей в Ереване отходят в прошлое, поскольку стали малоприбыльными и требуют крупных финансовых вложений. Все большим спросом пользуются земельные участки за пределами города. Тем более, что предложений достаточно. Земля есть в собственности сельских общин. Помимо этого, у нас немало частных лиц, имеющих земельные владения в 50-100 гектаров, скупленные еще в 90-х годах (когда земля ничего не стоила) как средство сохранения капитала. Земли эти в основном не использовались и не развивались. Сейчас, когда появился спрос на земельные участки под строительство коттеджных поселков, землевладельцы продают участки небольшими лотами.
   Основным фактором, влияющим на цену загородной земли, является направление, по которому располагается участок, и его удаленность от Еревана. Сотрудник агентства недвижимости "RV риелти" Милитос Милитосян уверен, что наибольшую прибыль в ближайшие годы будут приносить земельные участки в 5-10-километровой зоне от Еревана по популярным нынче направлениям - Аштаракское, Гарнийское и Севанское шоссе. "За последний год рост цен на землю здесь составил 100%. Участки на этих направлениях стоят от 30 до 100 долларов за кв.м", - говорит он. И риэлторы считают, что это не предел, поскольку субурбанизация, т.е. процесс переселения горожан на природу, у нас в самом начале своего пути, и застройщики принялись всерьез осваивать эти земли только сейчас.
   Коррекция цен происходит в зависимости от категории земли, наличия коммуникаций (электро-, газо-, теле-, водоснабжение и др.), транспортной доступности, а также предназначения. Участки под коммерческие объекты, находящиеся на перекрестках и первых линиях, стоят дороже. Стоимость земли зависит и от природных характеристик - ландшафта, отсутствия или наличия водоемов, лесопарковых зон. Хотя тут тоже все неоднозначно. Скажем, построить дом или поселок на берегу реки - прекрасная идея. Но существует опасность весенних разливов, что существенно снижает привлекательность подобных земельных участков для инвестора.
   Судя по активности застройщиков, периодом развития рынка земли могут стать 2008-2009 годы. Сегодня и застройщики, и покупатели ориентированы на сложившихся лидеров - Аштаракское, Гарнийское, Севанское шоссе. В текущем году застройщики предлагают проекты коттеджных поселков именно по этим направлениям, что может стать катализатором роста цен на землю. "По непопулярным направлениям (например, Арташатское шоссе), где цена земельных участков за последний год повышалась куда более скромными темпами (на 30%), еще в течение двух-трех лет ничего строиться активно не будет, поскольку есть большое количество неразвитых земель в более престижных направлениях, - полагает Милитос Милитосян, - но советую обратить внимание на Эчмиадзин, где мы ожидаем рост цен".

   Эчмиадзин как религиозный центр всегда был одним из брендов Армении, и недвижимость там неизменно пользовалась спросом, особенно среди иностранцев армянского происхождения. Однако в последние годы город выглядел откровенно заброшенным и не вызывал интереса инвесторов. Теперь ситуация стала меняться, наметился очевидный рост спроса. Риэлторы считают, что Эчмиадзин у нас недооценен, и, следовательно, есть перспективы роста. У Вардана Авагяна свой взгляд на ситуацию: "Конечно, земельные участки в непосредственной близости от Еревана в ближайшие два года будут только расти в цене. Однако с точки зрения выгодности вложений дальние территории могут быть не менее интересны. И это связано с программой правительства по развитию территорий. Последний пример - Дилижан, который стали активно развивать как туристическую зону. И цены на землю тут же подтянулись до уровня Аштаракского шоссе, т.е. 20-100 долларов за кв.м. А еще пару лет назад этот рынок характеризовался низкой ликвидностью, соответственно цена была гораздо ниже нынешней".
   Справедливости ради нужно сказать, что такой вариант вложений подходит для профессиональных инвесторов, поскольку предполагает хорошее знание рынка и чутье на недооцененные активы. Специалисты советуют инвесторам следить за развитием и реконструкцией автодорог, за осуществлением программ правительства в регионах, а также за передвижениями политических лидеров. В свое время Цахкадзор стал быстро развиваться после того, как быший президент Роберт Кочарян выбрал его местом своего отдыха. Вслед за ним туда потянулась политическая и бизнес-элита. С тех пор Цахкадзор стал символом престижности. И многие с удовольствием платят за это. Цены на землю там выше, чем в районах, примыкающих к Еревану.
   Специалисты считают, что новый виток развития получит и Севан, поскольку он тоже находится под пристальным вниманием правительства. Несмотря на короткий пляжный сезон, здесь будет активно развиваться туристическая индустрия, и есть надежда, что развитие рынка недвижимости на Севане будет происходить менее хаотично, чем в предыдущие годы.
   Еще одним объектом со "светлым будущим", несмотря на свою отдаленность от Еревана, вполне может стать Джермук, хотя сейчас спрос на земельные участки там низок. Риэлторы уверены, что слабый интерес объясняется неразвитостью инфраструктуры. Основная часть объектов в Джермуке изначально позиционировалась как лечебницы. Поэтому здесь, в отличие от Цахкадзора, нет ни клубов, ни ресторанов, ни спортивных сооружений хорошего уровня. Хотя красивая природа, прекрасный рельеф местности располагают к созданию в Джермуке зон отдыха, рассчитанных не только на больных, но и на здоровых.
   Вообще, неразвитость инфраструктуры - слабое место практически всех территорий страны. У нас достаточно мест, вполне подходящих для строительства коттеджных поселков, но совершенно не развита инфраструктура подъездных путей, коммуникаций, что ведет к удорожанию проектов, делает их менее привлекательными для покупателей и сдерживает развитие рынка. Большим спросом, особенно в Араратской долине, пользуются земли сельхозназначения. "Наши фрукты высоко ценятся за пределами страны. Поэтому спрос на участки под фруктовые сады и виноградники не угасает, - говорит Вардан Авагян. - Активный интерес к ним проявляют иностранцы армянского происхождения". Хочется добавить, что если ситуация с продовольствием в мире будет развиваться так же, как и сейчас, то цены на сельхозземли вырастут в разы, и не только в Араратской долине. Тем более, что земли у нас и так немного.
   В заключение следует помнить, что степень риска при приобретении земельного участка гораздо выше, чем при покупке жилой недвижимости. Особенно это касается земель, принадлежащих сельским общинам. В процессе сделки следует проверить юридическую чистоту документов: свидетельство о государственной регистрации права собственности или аренды, пакет документов землеустроительного дела, установить законность всех ранее проведенных сделок.

Анаит Джулакян

Выскажите Ваше мнение

Недвижимость в интерьере выставки

   В последний день мая на Северном проспекте состоялась выставка недвижимости, организованная агентством недвижимости VVP и мэрией города Еревана. В предыдущие годы выставка имела элитный ореол: проводилась в отеле "Армения-Мариот" и приезжал на нее узкий круг девелоперов и чиновников. В этом году она превратилась из элитного мероприятия в массовое. Можно даже сказать, культурно-массовое, и потеряло атмосферу выставки для профессионалов, цель которой, как правило, привлечение инвестиций под определенные проекты либо встреча с потенциальными клиентами. Наши компании, по признанию самих девелоперов, относятся к выставке как к имиджевому событию. Участие в ней - это возможность пообщаться с коллегами и еще раз напомнить о себе.

   Несколько жилых домов представили компании "Элит груп" и "Тонус". Свой первый, но довольно интересный проект - жилой комплекс напротив стадиона "Раздан" - представила компания "D&H груп". Компания "Агро-Петрол Сервис" участвовала в выставке с проектом жилого дома на улице Чаренца. Все дома находятся в процессе строительства, предполагаются к сдаче в 2009-2010 гг. Как всегда, преобладает башенная застройка, что, в общем-то, понятно. Девелоперу нужно обеспечить эффективное использование территорий, при этом необходимо создать привлекательную для покупателя среду вокруг дома - с зеленью, детскими площадками и т.д. Башенная застройка дает квадратные метры, но оставляет свободную территорию.
   Кстати, о метрах. Только представленные на выставке проекты через два года дадут десятки тысяч квадратных метров жилья. И главным вопросом становится, не будет ли это предложение избыточным. Обычно риэлторы для оценки платежеспособности населения советуют обращать внимание не на средний уровень заработной платы, а на автомобильный парк города. В этом смысле Ереван, конечно, не безнадежен. Но хотелось бы отметить, что новые дорогие автомобили на наших улицах встречаются не часто. Основная часть покупаемых машин - это подержанные авто. Даже если предположить, что немалая часть населения располагает денежными средствами для покупки автомобилей либо кредитной историей, т.е. способна приобрести жилье по ипотеке, трудно не заметить, что платежеспособный спрос есть на жилье эконом-класса. У нас же почти все жилые дома являются "элитными".
   Доступное малоэтажное жилье на выставке представила компания "AHDC". Один из проектов, осуществляемый в Ахуряне, находится в процессе строительства. По двум другим проектам - в Гюмри и Севане - строительство пока не начато. В Гюмри предполагается застроить двух- и трехэтажными домами площадь в 54 гектара. Планируются также школы, детские сады, больницы, спортивные зоны и т.д. "AHDC" представляла на выставке и новую технологию сборки домов, главными достоинствами которой являются сейсмостойкость и экономичность, что для Гюмри являются наиболее важными показателями. Да и не только для Гюмри. Все компании, участвовавшие в выставке, делали особый упор на сейсмостойкость домов. "Элит груп" особо подчеркивала применение новой технологии сейсмоизоляции высотных зданий - слоистых резино-металлических опор.
   Загородная недвижимость была представлена двумя проектами. Один - хорошо известный всем поселок "Ваагни", второй - поселок "Ани" в Цахкадзоре. "Овнанян Интернешнл" помимо особняков представлял на этот раз новый продукт - дуплекс-таунхаусы. Менеджер по продажам компании Лилит Багадасарян рассказала о том, что за последний год продажи выросли. В среднем в месяц продается четыре дома. Но самая интересная тенденция - среди покупателей изменилось соотношение иностранцев и наших граждан. Сейчас оно составляет 70 к 30 в нашу пользу. Несколько лет назад было наоборот.
   Поселок "Ани" пока находится в самом начале осуществления проекта. Готовы четыре дома из предполагаемых тридцати. Это первый и, видимо, пробный проект владельцев компании "Ани Декорасион", для которых строительство не является профильным бизнесом.
   На выставке были представлены и коммерческие объекты. Агентство недвижимости VVP представляло бизнес-центр "Ереван Плаза", расположенный на пересечении улиц Григора Лусаворича и Аргишти. Компания "Элит груп" - строящийся комплекс на улице Хоренаци. Помимо офисных площадей, там планируются конференц-залы, выставочные площади и так далее. Оба проекта заявлены как бизнес-центры класса А. На вопрос, не слишком ли много бизнес-центров в двух минутах ходьбы друг от друга, тем более, что рядом уже открыт "Эребуни Плаза", менеджер отдела сбыта "Элит груп" Вардан Минасян ответил: "Мы конкуренции не боимся".
   Мэрия Еревана представила на выставке четыре стенда: "Старый Ереван", предложение по застройке территории, прилегающей к цирку, эскиз застройки и проект зонирования территорий, прилегающих к заводу "Марс", и эскиз застройки и проект зонирования территорий, прилегающих к улице Тычины. Последние два стенда вызвали самый большой интерес участников и посетителей выставки. Но, к сожалению, у стендов не было никого, кто мог бы разъяснить возникающие вопросы. Хотя активное участие мэрии в выставке недвижимости могло бы придать ей совершенно иное звучание, привлекло бы внимание большего числа компаний-участников и иной круг посетителей, что вывело бы выставку на более высокий уровень, чем развлекательное мероприятие.

Анаит Джулакян

Выскажите Ваше мнение