Недвижимость

Ожидать удешевления ипотеки не стоит

   Кризис на американском ипотечном рынке прекратил поступление в Армению дешевых и долгосрочных денег из-за рубежа, столь необходимых кредитным организациям для развития ипотеки. Это означает, что банки, у которых нет собственных ресурсов в достаточном объеме, будут вынуждены отказаться от долгосрочных ипотечных кредитов и сократить некоторые программы.

   "У нас был такой продукт - "Только проценты", когда заемщик выплачивает ежемесячно проценты по кредиту, а саму сумму кредита - в удобные для него сроки. Однако сейчас мы приостановили эту программу, поскольку кредитуем из ресурсов KfW и должны соблюдать определенные стандарты", - рассказывает начальник кредитного отдела компании "Вашингтон Капитал" Геворг Босноян. "По ипотечной программе IFC мы кредитуем на сумму до 55 тыс.долларов на срок до 7 лет, по программе KfW - до 12 млн. драмов на срок до 10 лет. Конечно, этого недостаточно. Но если банки принимают вклады населения всего на год, а ипотечные кредиты выдаются лет на десять, возникают сложности с ресурсами", - жалуется начальник кредитного отдела Инекобанка Гарегин Бегракян.
   Впрочем, кризис принес на армянский рынок не только негативные последствия. Он оказался холодным душем, или своего рода "прививкой" от болезни чрезмерной либерализации ипотечных условий, которая могла бы привести к куда более худшим последствиям. Глобальный финансовый кризис еще далек от завершения, поэтому проблемы с ликвидностью будут ощущать многие игроки финансового рынка. Дешевых денег не будет в течение нескольких лет, следовательно, несмотря на постоянные разговоры о высоких ставках ипотечного кредитования, понижения ждать не приходится. При этом ипотека остается наименее рисковым кредитным продуктом, так как в залоге у фининститута находится недвижимость, стоимость которой постоянно растет. Поскольку у банков вряд ли будет возможность снижать ставки и улучшать условия кредитования, то основным средством конкурентной борьбы станет индивидуальный подход к разным категориям заемщиков и рост уровня сервиса.
   Недавно на рынке появился такой беспрецедентный продукт, как кредит без первоначального взноса. Первым на такой шаг решился Юнибанк. Директор по ипотечному кредитованию Юнибанка Тигран Геворкян утверждает: "У нас достаточно людей, имеющих нормальный заработок, позволяющий им спокойно выплачивать кредит, но не имеющих сбережений. При этом, как правило, у них есть квартира. Фишка в том, что раньше мы кредитовали не больше 80% стоимости жилья, теперь - 100%. А взамен предоплаты мы принимаем в залог уже имеющуюся квартиру. После выплаты 30% кредита квартира выводится из-под залога. Пока такую программу мы осуществляем только в Ереване".
   Основная часть финансистов относится к данному нововведению скептически, считая, что риски, сопряженные с этой операцией, для банка высоки и напрямую зависят от темпов роста цен на недвижимость. "Учитывая, что 60% нашего жилого фонда имеет высокую степень изношенности, вряд ли цены на такое жилье будут расти достаточными темпами", - говорят специалисты. Несмотря на скептицизм коллег, в Юнибанке уверены, что программа себя оправдает: поток клиентских заявок вырос за первый же месяц, и уже есть выданные кредиты.
   Программы без первоначального взноса вполне могут получить дальнейшее развитие, так как банки будут адаптироваться под потребности клиентов, и такое предложение является конкурентным преимуществом. Тем более, что на рынке действительно есть спрос на данную услугу, в частности, появился класс молодых заемщиков (до 35 лет), которые имеют стабильную и хорошо оплачиваемую работу.
   Другая тенденция - увеличение суммы кредита. За последние три года объем рынка ипотеки вырос с 5 млрд. драмов до 58 млрд. И рост объемов идет не только за счет числа заемщиков, но и за счет увеличения сумм кредитов. "Рост цен на жилье вынуждает увеличивать суммы выдаваемых кредитов", - говорит Тигран Геворкян. - На сегодня мы увеличили максимальную сумму кредита на покупку квартиры с 80 млн. драмов до 100 млн., а на покупку дома - до 150 млн. драмов".
   Некоторые банки, в частности, ВТБ, Ардшининвестбанк, вообще не указывают максимальную сумму кредита, подчеркивая лишь, что она не может превышать 75%-80% от рыночной стоимости недвижимости. HSBC предлагает до 50 млн. драмов по кредиту с фиксированной ставкой и до 70 млн. драмов по кредиту с плавающей ставкой. Помимо этого, увеличились также сроки кредитования. В большинстве банков они достигают 10-15 лет, в ВТБ и Юнибанке по некоторым программам - до 20 лет. С одной стороны, при более долгом сроке займа ежемесячный платеж уменьшается, и можно позволить себе взять больший кредит. Но при этом итоговая переплата за жилье оказывается гораздо выше. Клиенты отечественных банков погашают кредит в основном по аннуитетной схеме (равными частями). Она удобнее, поскольку заемщик всегда точно знает, какой платеж ему нужно совершать из месяца в месяц, но и дороже. При убывающей схеме (ежемесячное погашение равными частями с начислением процентов на остаток задолженности по кредиту) общая сумма платежа будет меньше, но выплаты в начальной стадии погашения кредита существенно больше, что не каждому заемщику по силам, особенно в случае крупной суммы кредита.
   Перспективы ипотечного кредитования, конечно, зависят и от темпов роста доходов граждан. Для активного развития ипотеки банки вынуждены считаться с реалиями отечественной экономики - большинство игроков при принятии решения учитывает "серые доходы" заемщика, в частности, денежные переводы из-за рубежа. Банки также наращивают кредитование, привлекая заемщиков из среды так называемых самозанятых граждан, которые в большинстве своем не могут документально подтвердить свои заработки. По словам банкиров, если принимать во внимание исключительно зарплату, то только 15% обращающихся за ипотечным кредитом может рассчитывать на его получение.
   Даже собрав полный пакет документов и представив его в банк, человек не всегда может быть уверен в благополучном исходе. "Эскалация кредитной активности захлебывается без подпитки иностранными деньгами. Многим потенциальным заемщикам, которым, в принципе, доходы позволяют получить ипотечный кредит, банки отказывают в займе из-за недостатка финансовых ресурсов", - утверждает помощник исполнительного директора Ассоциации участников ипотечного рынка Армении Инесса Варданян. Правда, у такой ситуации есть и положительная сторона. Банки могут выбирать более надежных клиентов, а не выдавать кредиты чуть ли не всем желающим, как это было в США. Возможно поэтому, как отмечают банкиры, уровень просроченных ипотечных кредитов не превышает одного процента.
   До конца года Ассоциация участников ипотечного рынка Армении планирует создание Единой информационной базы, которая позволит эффективно и быстро производить оценку недвижимости. "Сегодня мы по каждому случаю обращаемся с письмом в Государственный кадастр, так же в письменном виде получаем ответ. На эту переписку уходит время. К тому же информации, предоставляемой кадастром, недостаточно. Обычно это цена, местоположение и квадратура. Нас еще интересует, как минимум, наличие ремонта и степень аварийности здания", - рассказывает директор агентства недвижимости "М&М" Арутюн Мартиросян. - Поэтому создание единой информационной базы было бы очень кстати. В Ассоциацию входят четыре компании-оценщика, и мы между собой обмениваемся информацией. Другие риелторские компании пока просто проявляют интерес к данному проекту".
   Еще одна характеристика отечественного ипотечного рынка - недостаток информированности и доверия населения к кредитным организациям, что также создает определенные трудности в развитии рынка. "Наши люди никому не доверяют, всегда и от всех ожидают подвоха, и поэтому месяцами ходят по банкам, сравнивая предлагаемые программы, пытаются самостоятельно найти квартиру. А цены, между прочим, растут. И в результате жилье обходится дороже, либо его покупку вообще приходится откладывать. Поэтому мы изначально консультируем наших клиентов и по рынку недвижимости, и по кредитным программам", - говорит Арутюн Мартиросян.
   "Отсутствие информации, с одной стороны, удерживает людей от обращения за ипотечным кредитом, с другой - создает ненужные иллюзии у некоторой части населения", - говорит исполнительный директор Ассоциации участников ипотечного рынка Армении Ара Галстян. - Для лучшей осведомленности наших граждан мы открыли свой интернет-сайт www.ammpa.am, на котором можно найти базовую информацию по ипотечному кредитованию в Армении и по работе Ассоциации. Кроме того, при содействии USAID/FSDP был разработан и издан "Путеводитель по ипотечному кредитованию", в котором также можно найти необходимые данные об условиях получения кредита. Путеводитель распространяется бесплатно. Правда, издано всего 2 тыс. экземпляров, но если будет интерес - допечатаем еще".

Анаит Джулакян

Выскажите Ваше мнение