Финансы и банки

Реструктуризация кредита поможет погасить проблемный кредит

   Если возникли проблемы с погашением кредита, лучше всего заранее оговорить эту ситуацию с банком

   От временных финансовых трудностей не застрахован никто: они могут появиться в связи со сменой работы, болезнью, несчастным случаем, прервавшим прежний уклад жизни. В такой ситуации главное - не паниковать и не пытаться обмануть банк. Если заемщик проигнорирует напоминание о задолженности, то банк просто начислит пени за каждый день просрочки в соответствии с кредитным договором. Способы подсчета в каждом банке свои, но в результате сумма штрафов за просрочку в разных банках составляет 0,1-0,5% в день от суммы задолженности. А если трудности с оплатой кредита продлятся месяц-два? В том случае, если заемщик невзирая на штрафы, продолжает пренебрегать своими обязанностями по оплате кредита, банк подаст дело в суд. Суд же, скорее всего, примет сторону кредитора и постановит выселить недобросовестного заемщика из квартиры или дома, находящегося в залоге. Поэтому, если вы заранее знаете, что не сможете внести следующий платеж в срок, стоит просто позвонить курирующему вас сотруднику банка и предупредить о возникших трудностях.
   Большинство банков и кредитных организаций идет навстречу клиенту и готово обсудить варианты компромисса. "Если мы видим, что трудности кратковременные, можем пойти на предоставление отсрочки по платежам", - сказал начальник кредитного отдела компании "Вашингтон Капитал" Геворг Босноян. - Но стоит иметь в виду, что предоставление отсрочки - вопрос индивидуального подхода". "Обычный срок, в течение которого банк ждет погашения задолженности - два месяца. Но мы можем продлить его, если речь идет о добросовестном и дисциплинированном заемщике, вовремя производившем все выплаты и просто испытывающем временные трудности, связанные, например, с болезнью", - говорит директор по ипотечному кредитованию Юнибанка Тигран Геворгян.
   Максимальная отсрочка у каждого банка своя. Однако больше шести месяцев на решение финансовых проблем никто вам не предоставит. В любом случае вопрос о предоставлении отсрочки и ее сроках банки рассматривают, исходя из сложившихся обстоятельств. Отсрочка поможет сохранить хорошие отношения с банком и квартиру, но от уплаты штрафов не спасет. Во избежание таких ситуаций специалисты рекомендуют всегда держать в качестве резерва сумму, равную двум-трем ежемесячным платежам. Бывает, что финансовые проблемы затягиваются. Когда заемщик чувствует, что ежемесячный платеж стал для него слишком обременительным, есть три возможных выхода из ситуации.
   Первое решение - рефинансирование. "Если кредит оформлялся несколько лет назад, по более высоким ставкам, заемщик может рефинансировать его в другом банке под более низкий процент. Таким образом, ежемесячные выплаты уменьшатся, тем более, что и сумма кредита будет уже меньше. Но это в теории. В реальности сложно найти банк, который захочет связаться с проблемным клиентом. Спрос на ипотеку в Армении и так выше предложения", - рассуждает Инесса Варданян, помощник исполнительного директора Ассоциации участников ипотечного рынка Армении. По словам же Тиграна Геворгяна, "подобные операции не приветствуются Центральным банком, поскольку есть риск, что недобросовестный заемщик будет перманентно переоформлять кредит. Так что мы этим не занимаемся". Если вы все же сумеете договориться с банком о рефинансировании кредита, помните, что в этой операции есть смысл, если сумма кредита велика - тогда и разница в суммах ежемесячных выплат после переоформления будет существенной.
   Второе решение - реструктуризация кредита по соглашению с банком. При возникновении значительных финансовых трудностей, которые носят объективный характер, банк может реструктурировать задолженность, например, продлить срок кредитования. При увеличении срока кредита ежемесячный платеж также "худеет". При этом все остальные условия кредитного договора остаются неизменными. Но не забывайте, что максимальный срок займа у каждого банка свой, и вполне возможна ситуация, когда продлевать срок кредита просто некуда. К тому же при увеличении срока кредита значительно увеличивается сумма, которую вы в результате заплатите банку.
   Если ни тот, ни другой методы не позволяют заемщику безболезненно продолжать выплаты по кредиту, то третье решение - продажа квартиры с согласия банка. И здесь опять-таки главное правило: не дожидаться того момента, когда банк сам предъявит права на вашу квартиру. Тем более, что существует и внесудебная практика переоформления права собственности, если заемщик не производит платежи в течение трех месяцев. "Если клиент игнорирует все наши напоминания, мы предпочитаем решать проблему через суд, а не переоформлять право собственности через кадастр внесудебным путем. Но хотелось бы заметить, что задача банка - не бегать по судам, а получить обратно выданный кредит", - замечает Гарегин Бегракян, начальник кредитного отдела Инекобанка. Той же позиции придерживаются и в компании "Вашингтон Капитал". "На самом деле наша цель не отъем квартиры у клиента, а возврат кредита, поэтому заемщику лучше сотрудничать с кредитором, а не пытаться обманывать и тянуть время", - говорит Геворг Босноян.
   Если дело дойдет до суда и продажи заложенной квартиры с аукциона, то нарушитель кредитных договоров может на руки получить гроши после вычета всех задолженностей и судебных издержек, поскольку квартира будет реализована по цене, равной обязательствам заемщика перед банком с учетом накладных расходов банка - даже если рыночная цена существенно превышает сумму проблемной задолженности. Если же сам заемщик инициирует продажу, то он может остаться в выигрыше. "Так как цены на недвижимость динамично растут, то клиент продаст квартиру дороже, чем было за нее заплачено при покупке. Так что он не только вернет кредит из полученных денег, но и останется в значительном финансовом плюсе", - объясняет Инесса Варданян.
   Обычно банки дают заемщику два-три месяца для поиска покупателя. Продажа квартиры, находящейся в залоге, мероприятие не уникальное, и тем не менее, покупатель наверняка попросит скидку за определенные неудобства, хотя работники банков утверждают, что существующая схема, по которой производятся подобные операции, делает процедуру вполне удобной и безопасной как для банка, так и для покупателя и заемщика. После нахождения покупателя заключается трехсторонний договор, в котором прописывается, что денежные средства в размере не меньшем, чем сумма задолженности, покупатель выплачивает банку, банк производит списание суммы, необходимой для погашения задолженности, и предоставляет необходимый пакет документов для снятия обременения. Все это делается в течение одного дня. Далее производится одновременная подача документов на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи. Обременение снимается параллельно с переходом права собственности к новому владельцу.
   Самый трагичный сценарий из тех, что могут помешать платежам по кредиту - это болезнь или смерть заемщика. В такой ситуации гарантией того, что его семья сохранит свою квартиру, является договор страхования. Обычно оформляется два вида страховки: страхование имущества на полную стоимость жилья и страхование самого заемщика от потери трудоспособности, несчастного случая, риска внезапной смерти и т.д. на сумму кредита. То есть в случае болезни или смерти заемщика с банком рассчитываются не наследники, а страховая компания. Некоторые банки выставляют заключение страхового договора в качестве обязательного условия получения ипотечного кредита, а кто-то оставляет этот вопрос на усмотрение клиента.
   Другая опасность для ипотечного заемщика исходит извне и абсолютно ему неподконтрольна. Вследствие определенных макроэкономических процессов межбанковские ставки на мировых рынках могут повыситься, что мы и наблюдаем в последнее время. В этом случае закономерно ожидать, что кредитные институты начнут выдавать займы клиентам под более высокие проценты. Угрожает ли повышение тем, кто взял кредит раньше на старых условиях, зависит от кредитного договора. "Фиксированную ставку банк может изменить, если такая возможность предусмотрена в договоре", - замечает Гарегин Бегракян. - Ряд банков сейчас действительно включает такой пункт. И мы в том числе".
   Предосторожность вполне понятная, поскольку стоимость денежных ресурсов для самих банков в долгосрочной перспективе может вырасти. Впрочем, на практике банки до сих пор не использовали свое право повысить ставку по уже выданным ипотечным кредитам. Нужно заметить, что большинство банков выдает лишь кредиты с фиксированной ставкой. Если заемщик рискнул и воспользовался кредитом с плавающей ставкой (такие выдает, например, HSBC), тогда повышение платежей для него в случае роста межбанковских ставок неизбежно. Все плавающие ставки привязаны к тем или иным индексам, определяющим стоимость денег на межбанковской бирже, в частности, к LIBOR. То есть когда повышается индекс, следом растет и плавающая ставка для клиента. Но даже в этом случае ситуация для него небезвыходная. В случае резкого повышения индекса по согласованию с банком кредит с плавающей ставкой можно рефинансировать под фиксированную ставку. При этом, правда, заемщику придется потратить время и деньги на переоформление кредита.

Анаит Джулакян

Выскажите Ваше мнение

Кредитная кооперация в помощь фермерам

   Недостаток финансовых ресурсов - одно из наиболее серьезных препятствий на пути развития сельского хозяйства. Новая кредитная организация "Farm Credit Armenia" намерена содействовать решению этой проблемы.

   Презентация универсальной кредитной организации - коммерческого кооператива "Farm Credit Armenia" (FCA) - состоялась на днях в гостинице "Марриот". По сообщению генерального исполнительного директора FCA Армена Габриеляна, этому мероприятию предшествовала кропотливая работа в рамках программы "Farm Credit Armenia" Сельскохозяйственного департамента США. Финансово-техническое содействие программе было оказано Армянским офисом Сельскохозяйственного департамента США (USDA FAS), а консалтинговая поддержка - экспертами банковского регулятора "US Farm Credit Administration". Кредитную организацию учредили в феврале 2007 года в Ереване 57 фермеров и представителей перерабатывающих организаций пяти областей (Тавушской, Котайкской, Араратской, Вайоцдзорской и Сюникской), а также Траст Вирджинской ассоциации системы "Farm Credit" США. В сентябре того же года FCA была зарегистрирована в Центробанке, а в декабре 2007 года были выданы первые кредиты.
   Как отметил А.Габриелян, цель организации - формирование национального инструмента кредитования фермерских хозяйств, перерабатывающих предприятий и прочих смежных бизнесов в сельских общинах. Во всех странах, где национальное сельское хозяйство хотят видеть в прибыльной зоне, система кооперативного кредитования рассматривается в качестве одного из лучших механизмов для достижения цели. Кооперативная модель предоставляет возможность фермерам быть одновременно и собственником, и потребителем услуг данной структуры. Заемщики-члены кооператива делают долевые отчисления от полученных кредитов, пополняя уставный капитал организации. Кооперативные банки и кредитующие организации давно действуют во всех странах с развитой экономикой. В Европе так называемые "зеленые" банки имеют более чем столетнюю историю. В США система кооперативного кредитования "Farm Credit" существует с 1916 года.
   В Армении эта саморегулируемая организация по своей юридической структуре является пока единственной в банковской системе. При FCA действует Наблюдательный совет из пяти человек, в состав которого вошли по одному представителю от каждой из пяти областей и независимый директор. Они прошли в США соответствующую подготовку по кооперативному и корпоративному управлению. По сообщению А.Габриеляна, FCA выдает кредиты в сельских общинах пяти вышеназванных областей юридическим и физическим лицам, занимающимся производством сельскохозяйственной продукции и ее переработкой, а также другой предпринимательской деятельностью. Причем выдается два типа кредитов - сельскохозяйственные в размере от 500 тыс. до 10 млн. драмов сроком до 84 месяцев под 9-15% годовых и кредиты для агробизнеса в размере от 500 тыс. до 20 млн. драмов сроком от 3 до 84 месяцев под 8-10% годовых. Сельскохозяйственные кредиты предоставляются для приобретения семян, удобрений, ядохимикатов и других оборотных средств, приобретения сельскохозяйственной и строительной техники, транспортных средств, инструментов, проведения работ по подготовке земли, приобретения земли, приобретения или постройки ферм, рыборазводных прудов и других целей. Все получатели кредитов принимают участие в увеличении уставного капитала FCA в размере 4% от суммы полученного кредита. До 2015 года планируется распространить деятельность кредитной организации на все области Армении. Как отметил министр сельского хозяйства Давид Локян, создание такой кредитной организации является очень своевременным, так как потребность сельского хозяйства в кредитах сегодня удовлетворяется всего на 10-12%.
   В мероприятии принимали участие американские партнеры и советники FCA, представители системы кооперативного кредитования США "Farm Credit" - председатель Совета "US Farm Credit Administration" Нэнси Пелет, член совета Вирджинского банка системы "Farm Credit" Джон Виелс, генеральный исполнительный директор банка Дейв Лоренс и другие.

Юлия Кулешова

Выскажите Ваше мнение