Недвижимость

Коммерческая недвижимость: бум отменяется

   Столичный рынок коммерческой недвижимости несколько лет пребывал в эйфории. Рост цен был стремительным. Ставки аренды, доходности инвестиций опережали самые оптимистичные прогнозы. Это радовало всех, кроме арендаторов. Экономический кризис развернул ситуацию на 180%.

   На рынке коммерческой недвижимости наметилось снижение цен, и риэлторы утверждают, что это только начало. "Снижение экономической активности не могло не отразиться на рынке коммерческой недвижимости. Обороты компаний падают, соответственно падает и спрос на помещения", - констатирует президент корпорации "Акцерн" Акоп Багдасарян.
   Первыми негативные изменения ощутили владельцы дорогой офисной недвижимости, ориентированной на международные компании. Финансовый кризис заставил компании рациональнее подходить к аренде офисов. Еще осенью арендаторы стали говорить о пересмотре условий аренды. Тем не менее, владельцам удавалось удерживать ставки. Однако сокращение спроса не могло не отразиться на арендных ставках. Сейчас они снизились незначительно, но риэлторы прогнозируют дальнейшее уменьшение спроса на офисные площади класса А, а соответственно - и цен. В пользу возможного снижения цен на офисы говорит сокращение издержек и персонала в компаниях, являющихся главными арендаторами таких помещений.
   В отношении офисных помещений более низких категорий риэлторы пока затрудняются давать прогнозы. С одной стороны, конечно, от общей тенденции рынка никуда не денешься, с другой - на рынке всегда ощущалась нехватка недорогих офисов. Не исключено, что спрос на недорогие помещения в связи с кризисом может и увеличиться.
   Значительно снизился спрос и на торговые помещения. Но здесь положение дел несколько иное, чем в сегменте офисной недвижимости. "Помещения, которые находятся в местах с хорошей проходимостью (первые линии, оживленные перекрестки, площади), по-прежнему пользуются спросом, - говорит генеральный директор агентства недвижимости "Каскад риэлти" Вардан Авагян, - а вот для того, чтобы продать помещение с менее удачным месторасположением, придется спустить цену на 10-15%".
   Сотрудник агентства недвижимости "Агат" Вардан Геворгян настроен более пессимистично. Он обратил наше внимание на увеличение количества объявлений "Сдается" на витринах магазинов, на то, что распродажи в этом году начались гораздо раньше обычного. "На рынке начинает сказываться снижение потребительского спроса. Продажи падают. Многие арендаторы намерены как можно быстрее продать товар, чтобы отказаться от аренды помещений". Риэлторы также не исключают, что многие сетевые магазины сократят свое присутствие на рынке, особенно если они работают не в собственных помещениях, а взятых в аренду. Комментируя тенденцию смещения к окраинам многих магазинов и торговых центров, наблюдавшуюся в последние два года, специалисты не прогнозируют массового закрытия торговых точек и нового "сжатия" рынка в пределах малого центра. Скорее всего, такие магазины на время кризиса перейдут к более дешевому ассортименту.
   Снижение спроса на коммерческую недвижимость специалисты не в последнюю очередь связывают со снижением объемов банковского кредитования. "Как правило, при покупке коммерческой недвижимости предприниматели обращались в банк за кредитом", - говорит Вардан Геворгян, - сейчас такая возможность значительно снизилась: получить кредит на покупку недвижимости в банке очень сложно, к тому же резко сократились сроки кредитования".
   Еще один отрицательный фактор, который, по мнению риэлторов, не будет способствовать увеличению спроса на покупку коммерческих помещений - введение НДС при продаже коммерческой недвижимости. Специалисты уверены, что следствием такого решения будет снижение привлекательности коммерческой недвижимости в качестве объекта инвестиций. Однако тот же фактор не будет способствовать и увеличению предложений по продаже коммерческой недвижимости. Впрочем, риэлторы и так не ждут роста предложений в этом сегменте рынка. "Продавать недвижимость имеет смысл только в том случае, если есть сфера более выгодного вложения средств, - объясняет Вардан Авагян, - а сейчас практически все находятся в одинаковом, не слишком удачном положении". Риэлторы отмечают некоторое увеличение спроса на небольшие помещения под кафе и рестораны, объясняя это уходом предпринимателей из торгового сектора.
   Большинство специалистов уверено, что снижение цен может оживить рынок, однако Вардан Геворгян опасается, что и снижение цен рынок не спасет: "Если у людей нет денег, нет уверенности в стабильности своих доходов, они не будут покупать недвижимость, как бы ни спустились цены. Перспектива рынка недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране. А как она будет развиваться, сказать не может никто".

Анаит Джулакян

Выскажите Ваше мнение